Door: Team Stadszaken.nl

20 april 2020



‘Op zeer korte termijn anticyclisch bouwbeleid nodig’


Wat is de impact van de coronacrisis op de woningmarkt? Johan Conijn zocht het uit in opdracht van Aedes. De inschattingen in het rapport gaan met grote onzekerheid gepaard, stelt de emeritus hoogleraar woningmarkt, maar wel is duidelijk dat op korte termijn anticyclisch bouwbeleid nodig is.


Het rapport door adviesbureau Finance Ideas behandelt op hoofdlijnen van mogelijke consequenties voor de woningmarkt en in het verlengde daarvan voor de woningbouw en de corporatiesector.

Woningmarkt

De woningmarkt is aanmerkelijk minder kwetsbaar dan tijdens de vorige crisis, stelt Conijn. Dat neemt niet weg dat de coronacrisis gevolgen zal hebben. In de koopsector kan de crisis een fors negatief effect op de woningbouw hebben. Het effect bij institutionele beleggers zal anders zijn dan bij particuliere verhuurders in de commerciële huursector. De gevolgen voor de bestaande voorraad blijven bij institutionele beleggers waarschijnlijk relatief beperkt. De coronacrisis kan wel de daling in de nieuwbouw van woningen versterken. In deze sector is die neergang al zichtbaar. Voorlopig ligt het niet in de lijn der verwachting dat particuliere huurders in grote getale woningen gaan verkopen, stelt Conijn.

Corporaties

Er is geen reden te verwachten dat de corporatiesector als direct gevolg van de coronacrisis liquiditeitsproblemen krijgt, verwacht Conijn. Alleen als huurders hun huurbetaling opschorten is dat aan de orde. Voor Nederland is dat geen voor de hand liggend scenario. Vooralsnog heeft de coronacrisis bij de meeste woningcorporaties maar beperkte gevolgen voor de vermogenspositie. De disconteringsvoet is daarbij wel een grote onzekere factor. Dit is overigens pas in het voorjaar van 2021 aan de orde.

Hieruit mag volgens Johan Conijn echter niet de conclusie worden getrokken dat men van woningcorporaties zonder meer veel extra investeringen mag verwachten onder de huidige omstandigheden. De ruimte om onrendabele toppen te dekken is de afgelopen jaren sterk geslonken en daardoor is de continuïteit van het bedrijfsmodel van corporaties in het geding gekomen. De coronacrisis is daarvan niet de oorzaak, maar het belemmert de corporaties wel om op grote schaal extra te investeren.

Versnellen bouw

Het is een grote maatschappelijke prioriteit om te voorkomen dat de bouwproductie sterk daalt als gevolg van de coronacrisis. Dat is in de vorige crisis wel gebeurd met als gevolg dat het zeer lastig was om na de crisis de bouwproductie weer snel te laten toenemen: de dip leidde tot een tekort aan bouwcapaciteit en daardoor sterk stijgende bouwkosten.

Er is daarom op zeer korte termijn anti-cyclisch bouwbeleid nodig, stelt Conijn, maar het versnellen van het bouwproces is weerbarstig. De verstrekking van bouwvergunningen vormt op dit moment een belemmering. Door de coronacrisis is er op dat vlak een verdere vertraging ontstaan. Gemeenten aansporen en mogelijk financieel stimuleren om snelle procedures toe te passen, kan daarbij soelaas bieden, stelt Conijn in het rapport.

Een andere belangrijke factor is de opdrachtverlening. Bij de projectontwikkeling van koopwoningen hapert het doordat de voorverkooppercentages minder snel en soms niet worden gehaald. Bij de institutionele beleggers doordat de risico’s zijn toegenomen. Bij de woningcorporaties doordat het verdienmodel van de investeringen de afgelopen jaren erg is verslechterd. Het Rijk zou als mede-opdrachtgever en risicodragende partij kunnen optreden door het onverkochte deel van projecten zelf te kopen en bij oplevering te verhuren, maar dat is een erg vergaande noodmaatregel.

Verdienmodel

Conijn wijst op voorbeelden van anticyclisch bouwbeleid uit het verleden, zoals in het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw. Een van de maatregelen die de overheid toen nam was forse stimulering van de corporaties om woningen te bouwen. Ook nu is dat een aantrekkelijke optie, meent Conijn. Belangrijke voorwaarde is dan wel het verbeteren van het verdienmodel van corporaties voor investeringen. In het rapport benoemt hij daarvoor een aantal opties: