Door: Team Stadszaken.nl

25 maart 2020


Foto: Impressie van de te realiseren appartementen. Bron: Wonam

Transformatie naar middenhuur tijdig bespreken met omwonenden


Zelfs in een nieuwbouwgemeente als Houten is momenteel de druk op de woningmarkt zo hoog dat elke  locatie  wordt bekeken op de mogelijkheden voor woningbouw. Wel binnen duidelijke kwaliteitscriteria. Project Luno, dat projectontwikkelaar en belegger Wonam realiseert op een voormalige kantoorlocatie aan de Molenzoom, is specifiek gericht op het middenhuursegment. Met participatie van de direct aanwonenden krijgt het definitieve ontwerp nu vorm.


Door Marcel Bayer

De Molenzoom is een goed bereikbare kantorenlocatie aan de Rondweg, net zuidelijk van het dorpscentrum. Wel wat gedateerd en uiterst gevoelig voor schommelingen in de economische conjunctuur. ‘Een kwetsbaar kantorengebied waarvan we hebben gezegd dat we daaraan niet per se meer willen vasthouden’, vertelt Jeroen Zwart, beleidsmedewerker economische zaken. ‘We kijken momenteel naar alle locaties die geschikt zijn voor woningbouw.’ Want de woningnood is hoog in Houten, wat zich uit in hoge prijzen voor zowel koop- als huurwoningen. Zwart: ‘In de huursector is heel weinig beschikbaar, vooral als het gaat om sociale en middenhuurwoningen.’

Gestapeld bouwen

In Houten alleen al zijn tot 2040 tussen de 4.500 en de 5.500 nieuwe woningen nodig om in de eigen woningvraag en het afgesproken deel van de regionale vraag te voorzien. Een forse opgave, want dat is een kwart van het aantal woningen erbij.’ Uitgangspunt is ook hier om dat allereerst te doen binnen verstedelijkt gebied, legt Zwart uit. ‘We komen een heel eind. Houten heeft voornamelijk lage bebouwing en grondgebonden eengezinswoningen.’ Het maakt dat er best wat ruimte is om gestapeld te bouwen. Maar met behoud van de karakteristieke kwaliteit van het wonen in Houten, benadrukt hij. ‘Als gemeente moeten we daar wel duidelijk keuzes in maken en veel aandacht besteden aan de inpassing.’

’We hebben best wat ruimte om gestapeld te bouwen’

Het plan Luno van Wonam past heel goed in de ambities van de gemeente. In september 2018 kocht de ontwikkelaar en belegger, die zich volledig richt op het middenhuursegment, twee verouderde kantoorgebouwen op De Molenzoom. Ze gaan plaatsmaken voor 125 middenhuurwoningen in een carré-vormig gebouw met een hoogte die oploopt van 3,5 tot 6,5 lagen. Het project omvat zowel twee-, als drie- en vierkamerappartementen. Het omsloten binnenplein had oorspronkelijk een ontsluiting aan de noordkant, waardoor de noordgevel in twee delen werd opgeknipt. ‘Een verwijzing naar de bestaande situatie waarbij je ook aan de oost- en westzijde een kantoorgebouw hebt staan met een parkeerterrein ertussen, maar ook om openheid uit te stralen en de interactie met de woonbuurt aan de noordkant te bevorderen, aldus projectontwikkelaar Kai Mulder.

Bezwaren

De gekozen oplossing viel niet zo in de smaak bij de bewoners aan de straat direct grenzend aan het complex aan de noordkant; zes rijtjeswoningen en op de hoek twee geschakelde woningen. Tijdens de ontwerpfase al werden zij door de gemeente en Wonam betrokken bij het plan. Mulder: ‘We doen wel vaker transformaties van oude kantoren naar woningen, maar hier zaten we wel heel dicht op een bestaande woonbuurt. En veranderingen in de directe woonomgeving is voor de meeste mensen toch altijd even wennen. Het is een uitdaging om daar goed mee om te gaan.’ 

De bewoners maakten zich zorgen om de verkeersdrukte die zoveel nieuwe bewoners met zich meebrengt. Ze vonden bovendien dat de geprojecteerde appartementen met balkons hun privacy bedreigden. In het definitief ontwerp dat binnenkort naar het gemeentebestuur gaat, is de ontsluiting aan de noordkant eruit gehaald. ‘Er zitten aan die kant geen balkons meer, door daar grotere vierkamerappartementen te situeren over twee verdiepingen. Deze woningen hebben een terugliggend dakterras, wat de privacy voor de bewoners aan de overkant ten goede komt in vergelijking met de eerdere balkons. Minder woningen, in een hoger segment en minder last van directe inkijk in de tuintjes van de buren’, volgens Mulder is daarmee een heel eind tegemoetgekomen aan de wensen van de aanwonenden.

Alleen aan de wens om de rooilijn een stuk naar achteren te verplaatsen, zodat de straat wat breder werd, kon Wonam niet voldoen. Mulder: ‘Dat betekent dat we een stuk minder woningen hadden kunnen bouwen, wat de financiële bodem onder het project had weggetrokken.’

Juiste timing

Het participatieproces, dat mede door de financiële bijdrage van de Challenge Middenhuur is uitgevoerd, had de juiste balans, vindt Zwart. ‘Het is belangrijk om belanghebbende burgers zo vroeg mogelijk in het proces te laten participeren, maar ook weer niet té vroeg. Je moet wel eerst helder hebben wat je daar wilt en kunt doen. Participatie heeft plaatsgevonden op het moment dat het voorlopig ontwerp klaar was.’ Toch kan het altijd beter, merkt hij op. ‘Misschien had het nog iets eerder gekund, want er moest nu best nog veel worden aangepast.

We hebben geleerd dat duidelijkheid over de randvoorwaarden erg belangrijk is. Je moet een vertrekpunt hebben, een basis in de vorm van een aantal woningen waarop je een haalbare businesscase kunt bouwen. Indien je zonder dat vertrekpunt gaat participeren met de buurt, loop je het risico dat het ontwerp alle kanten op schiet met gevolgen voor de financiële haalbaarheid.’

‘Belanghebbende burgers zo vroeg mogelijk in het proces laten participeren, maar ook weer niet té vroeg’

Voor de Gemeente Houten was het een extra uitdaging om Luno te laten aansluiten op de ruimtelijke koers, die momenteel in de maak is. En ook dat is goed gelukt, vindt Zwart. ‘Een van de uitgangspunten in die ruimtelijke koers is dat we voor de nieuwbouw van appartementen streven naar een gemiddelde hoogte van vijf verdiepingen met incidenteel uitschieters. Luno past daar prima binnen met een hoogte van 3,5 tot 6,5 verdiepingen. Die bandbreedte hebben we nodig om flexibel te kunnen omgaan met wat er op sommige locaties nodig en mogelijk is. Dat hebben we dus opgestoken met Luno en tijdens de Challenge. Adaptief ontwikkelen en tegelijk kijken hoe dat zich verhoudt tot de kernwaarden in onze visie.’

Challenge Middenhuur
Dit experiment met participatie bij de bouw van meer middenhuur maakt deel uit van de Challenge Middenhuur, een initiatief van de Provincie Utrecht. Vanuit dit initiatief werken zes projecten uit de regio Utrecht aan versnelling van de productie van middenhuurwoningen. Jeroen Zwart (Gemeente Houten): ‘De echte versnelling in ons project hebben we niet bereikt. Je loopt altijd tegen zaken aan die vertraging oplopen. En de lichten voor dit project stonden al redelijk op groen. Ik zie wel dat de middenhuur meer aandacht en urgentie heeft gekregen door de Challenge.’

‘We zitten nog in het proces’, zegt projectontwikkelaar Kai Mulder. ‘Ik vind het heel interessant om te zien hoe de andere deelnemers bezig zijn met een uiteenlopend scala issues binnen de middenhuur.’