Door: Kasper Baggerman

5 dagen geleden


Foto: Woerden

Versneld bouwen in Woerden met soepelere markttoets


Middenhuurproductie loopt achter en corporaties kunnen maar mondjesmaat bijspringen om dit probleem op te lossen. De complexe en tijdrovende markttoets belemmert hun ruimte in het vrije segment. In Woerden slaan corporatie GroenWest, de gemeente en provincie de handen dus ineen om de toets sneller en soepeler door te lopen. Zo moeten op hoog tempo 800 woningen op toplocatie Snellerpoort gebouwd kunnen worden.


Er is een tekort aan middenhuurwoningen in Nederland. Adviesbureau Capital Value becijferde maandag dat slechts zes procent van de woningen in deze categorie vallen, terwijl ze wel een belangrijke rol vervullen op de woningmarkt. Ze huisvesten middeninkomens met een inkomen van tussen de circa 40 duizend en 61 duizend euro. Deze mensen verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een hypotheek af te sluiten.

Traditioneel gezien is het ontwikkelen van middenhuur een taak van de markt, maar formeel gezien mogen corporaties zich ook aan deze woonvorm wagen indien de markt niet inspringt. Daarmee zou de corporatiesector een deel van het tekort aan middenhuur kunnen oplossen. Voordat een corporatie echter middenhuur mag bouwen, moet een markttoets worden uitgevoerd. Bij die toets wordt uitgebreid onderzocht of er echt geen marktpartijen zijn die willen ontwikkelen. Het is een tijdrovende en complex proces.

Er gaan daarom steeds meer geluiden op om de markttoets af te schaffen of te versoepelen.  Zo pleit corporatiekoepel Aedes voor een volledige afschaffing van de toets. ‘Woningcorporaties lopen hier tegenaan. De markttoets belemmert de bouw van middenhuurwoningen sterk. Dat creëert een maatschappelijk probleem, want bijvoorbeeld leraren of verpleegkundigen kunnen daardoor geen geschikte woning vinden. Daarom zou het dus goed zijn als corporaties makkelijker in het middensegment actief kunnen zijn,’ zegt een woordvoerder.

Een van de corporaties die wel oren heeft naar middenhuur ontwikkelen, is GroenWest uit Woerden. In de wijk Snellerpoort wil de corporatie samen met de gemeente een divers woonaanbod realiseren. Nu wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn tot het versneld doorlopen van de markttoets, zodat zo goed mogelijk kan worden ingespeeld op actuele woonbehoeftes.

Snel bouwen in Snellerpoort

De locatie Snellerpoort zal menig ontwikkelaar en gemeente doen watertanden: centraal gelegen in de stad, met een station in de buurt en bovenal nog niet volgebouwd. Nieuw zijn de plannen voor Snellerpoort dan ook niet. Al in 2007 lag er een masterplan, in 2010 volgde een bestemmingsplan. Daarin werd de ambitie uitgesproken om een goed ontsloten, gevarieerde en centraal gelegen woonwijk op het braakliggende terrein te realiseren. Door de crisis werden de plannen echter in de ijskast gezet. Het is nu een grasveld, waar schapen grazen.

De gemeente wil de plannen alsnog op korte termijn verzilveren. In 2018 werden de ambities nieuw leven ingeblazen door de Woerdense gemeenteraad, die het ambitiedocument 'Snellerpoort, een ander perspectief’ vaststelde. Ook ligt er een nieuw en geactualiseerd voorlopig bestemmingsplan. Als alles volgens plan verloopt, worden in 2022 de eerste stenen gelegd. Daarmee is de doorlooptijd van het project aanzienlijk lager dan bij vergelijkbare binnenstedelijke ontwikkelingen. Daar bedraagt de doorlooptijd gemiddeld zo’n zeven tot vijftien jaar.

Snellere markttoets

Een van de in het gebied actieve partijen is corporatie GroenWest, zelf ook gevestigd in Woerden. De corporatie onderzoekt nu of zij, naast naar schatting honderd sociale huurwoningen, ook middenhuur in het gebied kan ontwikkelen. Daarmee wijkt de corporatie af van haar kerntaak, zoals die in 2015 in de vernieuwde Woningwet werd vastgelegd. Tegelijkertijd kan het ontwikkelen van middeldure huurwoningen juist bijdragen aan het vrijkomen van meer sociale huurwoningen. ‘Het stimuleert doorstroming,’ zegt Chiel Buddingh, projectontwikkelaar bij GroenWest. ‘Mensen die nu eigenlijk te veel verdienen voor een sociale huurwoning, kunnen met goed aanbod in het middensegment doorverhuizen.’

Of een corporatie middenhuur mag ontwikkelen, hangt af van de markt. Afwijken van de kerntaak mag namelijk alleen als marktpartijen de opgave aantoonbaar laten liggen. Of dat het geval is, wordt bepaald met een door de gemeente uitgevoerde markttoets. ‘Uiteraard wordt die toets ook gewoon uitgevoerd,’ zegt Buddingh. ‘Als blijkt dat de markt in Snellerpoort kan leveren, gaan wij geen middenhuur ontwikkelen.’ Het probleem bij zo’n markttoets is dat het een complex en tijdrovend proces is, wat de versnellingsambitie in de weg staat. Daarom onderzoekt de gemeente nu samen met GroenWest en de Provincie Utrecht of er ruimte is voor een versnelde vorm van de markttoets, bijvoorbeeld in de vorm van een marktverkenning.

De aangepaste Wet Maatregelen Middenhuur, die naar verwachting in juli 2020 ingaat, lijkt hier ruimte voor te bieden. Er is dan minder vaak vooraf toetsing van de markttoets door de Autoriteit woningcorporaties nodig en er komen minder procedurestappen bij het goedkeuringsproces van de markttoets. De gemeente, GroenWest en de provincie kijken nu samen hoe ze in dit kader, met goedkeuring van het Rijk, de procedures kunnen versnellen.

Volgens Aedes is deze wijziging echter niet voldoende. ‘Gemeenten voeren de toets nu vaak niet uit omdat het te veel van ze vraagt. Wij pleiten dus echt voor volledige afschaffing,’ laat de woordvoerder weten.

Flexibele programmering

Uiteindelijk zullen in Snellerpoort ongeveer 800 woningen worden gebouwd, waarvan ongeveer een kwart zal bestaan uit sociale huur. Ook wordt ingezet op het ontwikkelen van enkele tientallen middenhuurwoningen. Hoe het gebied precies wordt ingevuld staat nog open. De gemeente laat de precieze verdeling tussen sociale huur, vrije sector huur en koop zo vrij mogelijk. Frank Frijlink, projectmanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Woerden: ‘Er is wel een quickscan uitgevoerd, maar het precieze programma ligt nog niet vast.’ Volgens Frijlink is voor deze flexibele opstelling gekozen om te kunnen inspelen op actuele woonbehoeftes. ‘We willen ons er niet op vastpinnen, want ervaring leert dat de woonvraag over korte periodes nogal kan verschuiven.’

De flexibele opstelling maakt ook dat er nog ruimte in het plan is voor het toevoegen van kleinschalige buurtfuncties als een kinderopvang of een sportfaciliteit. Dat deze functies nu nog niet ingetekend hoeven zijn, versnelt de realisatie. Bang om de regie over de wijk kwijt te raken is Frijlink niet. ‘De gemeente Woerden is eigenaar van de grond,’ zegt hij. ‘We kunnen de touwtjes dus goed in handen houden.’

Gebiedsindeling Snellerpoort. Bron: Nieuwbouw Woerden

Spoor biedt kansen én uitdagingen

De locatie Snellerpoort is bijzonder goed ontsloten door het nabijgelegen station Woerden, dat op ongeveer vijf minuten fietsafstand ligt. Dat maakt de locatie kansrijk voor woningbouw. ‘De locatie is perfect ingespeeld op bewoners die per trein naar bijvoorbeeld Utrecht willen,’ zegt Frijlink. Tegelijkertijd stelt het spoor, dat direct langs de wijk loopt, de gemeente ook voor extra uitdagingen. ‘Om het geluid van de treinen te weren, moeten de woningen die in de buurt van het spoor komen te staan extra goed geïsoleerd worden. Dat maakt de ontwikkeling duurder.’ Bovendien kan er in een straal van dertig meter rondom het spoor niet gebouwd worden, wat extra uitdagingen oplevert voor de inpassing van de 800 woningen. Buddingh: ‘De extra geluidsbelasting vraag wel om wat extra creativiteit.’

GroenWest stelt nadrukkelijk dat middenhuur geen middel is om de businesscase voor duurdere, beter geïsoleerde woningen rond te maken. Buddingh: ‘Dat mag nooit de motivatie zijn om middenhuur aan je bestand toe te voegen. Je moet dat doen voor de bewoners, omdat er een groot tekort is aan huizen voor mensen met een middeninkomen en omdat het tegelijkertijd doorstroming op gang kan brengen.’

Challenge middenhuur

De samenwerking met de provincie is onderdeel van de Challenge Middenhuur. Vanuit dit initiatief werken zes projecten uit de regio Utrecht samen met de provincie aan versnelling van de productie van middenhuurwoningen. Naast hulp bij de verkenning voor een soepelere markttoets, biedt de provincie Utrecht ook een kleine subsidie voor de planvorming aan de gemeente en GroenWest. ‘We hebben met dat geld een architect ingehuurd’, zegt Frijlink. ‘Dat hadden we anders niet kunnen doen. Hij heeft een situatieschets gemaakt, die helpt met het uitdragen van onze visie voor dit complexe gebied.’ ‘De provincie biedt procesbegeleiding aan ons en de gemeente’, zegt Buddingh. ‘We stellen gezamenlijke doelen vast zodat alle neuzen dezelfde kant op wijzen. Het commitment dat dat oplevert, draagt bij aan het succes van dit project.’

Dit voorjaar wordt bekend welk project binnen de Challenge Middenhuur de grootste stappen heeft gemaakt. Deze winnaar krijgt een geldprijs van 10 duizend euro. GroenWest zou dat geld ‘keihard’ inzetten om nog meer woningbouw te realiseren, zegt Buddingh. ‘Snel en veel bouwen, dat is onze ambitie.’