Door: Team Stadszaken.nl

09 september 2019



Zes ongevraagde adviezen over miljardenplan woningbouw


Vorige week lichtte de Volkskrant een tip van de sluiter van een Kabinetsplan om de woningmarkt op te stuwen, dat op Prinsjesdag gepresenteerd wordt. Het kabinet is willens om gemeenten die nieuwbouwprojecten beginnen te stimuleren, om de corporaties fiscale kortingen te geven, om huisjesmelkers aan banden te leggen en om starters vrij te waren van overdrachtsbelasting. In totaal is ruim 2 miljard met het plan gemoeid, maar snijdt het hout? Stadszaken deed een rondvraag bij zes experts en politici. Hoewel zij blij zijn dat het Rijk een actieve houding aanneemt, valt er volgens hen nog een hoop op de plannen af te dingen.


Vorige week donderdag lichtte de Volkskrant een tip van de sluier over de plannen van het kabinet om toenemende schaarste op de woningmarkt te beteugelen. Het doel is om de maatregelen met Prinsjesdag officieel te presenteren.

Kent u de onthulde kabinetsplannen, scroll dan gelijk naar beneden voor reflectie van Aeisso Boelman (Fakton), Michiel Cappendijk (Twynstra Gudde), Rob van Muilekom (gedeputeerde wonen, PV Utrecht), Sandra Beckerman (SP-kamerlid), Jorn Thoomes (JLL) en Hans Adriani (wethouder Nieuwegein, portefeuillehouder wonen U16)

De plannen richten zich op verschillende aspecten van de woningmarkt en moeten bijdragen aan het halen van de jaarlijkse nieuwbouwquota van 76 duizend woningen. Een bouwfonds van maximaal een miljard moet gemeenten stimuleren om locaties voor nieuwbouw aan te wijzen, waarbij het ministerie van Binnenlandse Zaken onrendabele toppen wil dekken. Daarnaast moeten corporaties de komende tien jaar jaarlijks een korting van 100 miljoen op de verhuurdersheffing krijgen, waarmee hun investeringsruimte wordt vergroot. Ten derde wil het kabinet de overdrachtsbelasting voor starters aan banden leggen. Deze bedraagt nu twee procent van het aankoopbedrag van een huis. Door starters vrij te stellen van deze belasting wil het kabinet hun positie op de woningmarkt versterken. Tegelijkertijd wil het kabinet de overdrachtsbelasting voor professionele partijen verhogen, volgens sommige berichtgeving tot 10 procent van de koopsom. Dit zou moeten voorkomen dat professionele beleggers massaal huizen opkopen, wat een prijsopdrijvend effect heeft.

Verder heeft het kabinet volgens de Volkskrant onderzoek gedaan naar verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek. Deze daalt van 49 procent nu naar iets meer dan 37 procent in 2023. Wordt deze lijn doorgetrokken, dan daalt de hypotheekrenteaftrek naar nul procent in 2036. Het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek moet de koop- en de huurmarkt meer in evenwicht brengen, maar coalitiepartijen VVD en CDA zijn geen voorstander.

De plannen van het kabinet klinken ambitieus. Tegelijkertijd valt het fonds voor gemeenten in het niet bij de beschikbare gelden in de Vinex-periode en betalen de corporaties jaarlijks nu zo’n 1,7 miljard aan verhuurdersheffing. De beloofde 100 per jaar miljoen steekt daar schril bij af. Ook lijkt de hypotheekrenteaftrek voorlopig buiten schot te blijven.  De vraag is dus wat het verwachte effect van de maatregelen is. Stadszaken.nl deed een rondgang langs zes experts uit de politiek, overheid en markt. We stelden twee vragen: wat verwacht u van de plannen en wat zou u het kabinet nog willen adviseren?

Aeisso Boelman, partner bij Fakton

‘De plannen kunnen zeker zoden aan de dijk zetten. 1 miljard aan subsidies, dan wel via lagere overheden dan wel rechtstreeks kan effectief zijn. Wij hanteren op basis van onderzoek en ervaring een kengetal van € 15.000 tekort per woning op de totale explointatie van het gebied om die binnenstedelijke woning te realiseren. Met één miljard subsidie zou je daarmee een financiële hobbel wegnemen voor de bouw van 60.000 tot 70.000 binnenstedelijke woningen. Dat is ongeveer de jaarproductie in heel Nederland. In dat perspectief vind ik het een serieus gebaar. Zeker als je het vergelijkt met de 38 miljoen euro waar minister Ollongren vorig jaar mee kwam. Verder lees ik dat het Kabinet ook één miljard lastenverlichting voor corporaties in het vooruitzicht stelt. Ook dat is een serieus gebaar.’

‘Geld is mooi, maar zolang het aantal regels eerde toe- dan afneemt, kun je je afvragen hoeveel het Kabinet met de financiële impuls gaat bereiken. Denk aan stikstof, maar ook aan de teugels in de middenhuursector die worden aangehaald. Ik pleit er sterk voor dat lagere en – afhankelijk van de situatie – hogere overheden meer actieve grondpolitiek durven te bedrijven, bijvoorbeeld door het oprichten van publiek-publieke entiteiten. In de tijd dat ik bij de overheid werkte, gingen er veel subsidies naar sleutelprojecten. Er waren veel subsidiepotten, waardoor gemeenten het minder eng vonden om zelf risico te nemen.

‘Tot slot lijkt het me zinvol om de woningmarkt en huurmarkt meer met elkaar in balans te brengen door het verder inperken van de hypotheekrenteaftrek. Twee kabinetten geleden werd gezegd ‘dit is de slechts moment denkbaar’. Als er een moment is om de hypotheekrenteaftrek in te perken is het nu wel.’

Michiel Cappendijk, adviseur Ruimte, wonen en economie bij Twynstra Gudde

‘Hoe kan je een miljoen woningen bouwen zonder drastische maatregelen te nemen? Dat is echt onmogelijk. Bouwen in de stad heeft de voorkeur, maar is ingewikkeld vanwege de vele bestaande belangen, ingewikkelde eigendomssituatie en direct dichtslibbende infrastructuur. Dat vraagt naast politieke moed ook veel poen en een gezonde maar stevige doorzettingsmacht. Misschien is 10 miljard een meer realistisch bedrag, oftewel 10 duizend euro per woning.’

‘Doordat de moed, het geld en de macht te vaak ontbreken staan de weilandboeren rustig te wachten tot de stuurgroepen binnenstedelijk bouwen uitvergaderd zijn. Makkelijk bouwen op plekken waar je een fijn huisje met tuin krijgt. Op zich prima natuurlijk. Echter, de kosten voor de aanleg van aanvullende infra en ov is van later zorg, maar zullen zeker hoog zijn, om over terugkerende exploitatietekorten van het ov en verdere congestie of segregatie maar te zwijgen.’

‘Nederland is een van dichtstbevolkte plekken ter wereld, een extra miljard is onvoldoende om echt de regie in handen te krijgen bij deze complexe opgave. En persoonlijk zou ik een uitspraak van Edward Glaeser willen toevoegen: “invest in elevators, not in highways.”’

Rob van Muilekom, gedeputeerde Wonen en Binnenstedelijke Ontwikkeling provincie Utrecht.

‘Het is positief dat het Rijk de urgentie erkent om de woningbouw te versnellen en bereid is te investeren. Wij vinden het als provincie belangrijk dat ook starters en mensen met een middeninkomen prettig kunnen (blijven) wonen in onze provincie. De onverminderd grote aantrekkingskracht van de provincie Utrecht om te wonen en te werken maakt dat er ook grote opgaven zijn. Extra financiële armslag voor het afdekken van onrendabele toppen bij nieuwbouwprojecten- met name binnenstedelijk en bij OV-knooppunten- is zeer welkom. De opgave is echter breder dan alleen het stapelen van stenen: investeringen in bereikbaarheid en een schaalsprong in het OV zijn cruciaal om in de provincie Utrecht de bouwopgave te realiseren.’

‘Het gaat niet alleen om kwantiteit maar ook om kwaliteit: naast versnelling van de nieuwbouw is het ook belangrijk te investeren in de bestaande voorraad om de kwalitatieve mismatch aan te pakken. Daarnaast is het van belang om in te zetten op doorstroming door niet alleen starterswoningen te bouwen maar ook te investeren in het middeldure segment en aantrekkelijke woonvormen voor ouderen. Ten derde is de problematiek in de kleine kernen anders dan in de grote stad. Hoewel daar niet de grote aantallen nieuwbouw worden gerealiseerd zijn daar wel urgente leefbaarheidsvraagstukken. En last but not least: benut de provincies bij het verdelen van het geld. Provincies hebben zicht op de projecten waar de tekorten/onrendabele toppen het hoogst zijn. Hiermee kunnen we voorkomen dat we vooral het laaghangend fruit subsidiëren (of indirect projectontwikkelaars).’

Sandra Beckerman, SP-kamerlid en woordvoerder Wonen

‘Vorig jaar bij de begroting diende ik het voorstel in om miljarden in een woonfonds te stoppen. Toch grappig om een jaar na dato een krant op de mat te vinden met het nieuws dat het kabinet exact datzelfde nu ook wil. Voortschrijdend inzicht is natuurlijk mooi. Maar het zou echt zonde zijn als ze nu nog meer tijd verspillen. De wooncrisis is daar veel te ernstig voor.’

‘Net alleen een tekort aan woningen is een probleem, ook de betaalbaarheid van woningen is een groot probleem. Juist dat lijkt het kabinet nu te vergeten. Zo blijven ze miljarden aan belasting vragen van corporaties. Nu al gaan 3 maanden huur rechtstreeks naar de staatskas, dat worden er mogelijk 4 als het kabinet haar plannen doorzet. Daar krijgen corporaties nu een fooi voor terug. De woningbouwcorporaties ‘krijgen’ 1 miljard en betalen tussen 2014-2025 tussen de 22 en 32 miljard verhuurderheffing. Die verhouding is compleet scheef.’

‘Bouwen werkt alleen als die koop en huurhuizen ook betaalbaar zijn. Daarom wil de SP de huren, juist ook in de vrije sector, verlagen en de komende 5 jaar bevriezen. De winsten van verhuurders gaan dan omlaag, maar wij verkiezen mensen boven winst. Ook zou de bouwsubsidie voor zowel koop als huurwoningen alleen gegeven moeten worden voor betaalbare woningen.’

Jorn Thoomes, Head of Residential Investments bij JLL

‘De vraag over het nut van de maatregelen kan betwist worden. De afgelopen jaren is er continu een overschot aan kapitaal beschikbaar om te investeren in de woningmarkt. Voornaamste bottlenecks in de achterblijvende productieaantallen zijn beschikbare locaties (verder bemoeilijkt door het PAS besluit), lange procedures (indien buiten de crisis en herstelwet), en vergaande regulering van segmenten buiten het gereguleerde segment. Indien met name het laatste punt in tijdsbeperking wordt aangepakt, ontstaat er een kapitaalsstroom die de beoogde subsidie ruimschoots overtreft. Een grotere voorraad draagt bij aan de marktwerking en het creëren van een echt middensegment in de vrijesectorhuur in gebieden met schaarste. Uiteraard moet het binnen de PAS uitspraak kunnen.’

‘Dan over de fiscale korting voor corporaties die nieuwbouw plegen: veelal is nieuwbouw voor deze partijen door de betreffende belasting niet haalbaar. Maar ook de ‘onrendabele top’ maakt nieuwbouw uitdagend. Voorheen werd dit deels gecompenseerd vanuit een percentage ‘niet-DAEB’ activiteiten, dat is niet meer toegestaan. Zoals de Volkskrant stelt is de korting van 100 miljoen op jaarbasis vrij beperkt als je ziet dat er in 2018 circa 2 miljard is afgedragen (in totaal, dus de €1,7mrd vanuit corporaties sluit denk ik wel aan). Dat geeft niet ineens een mega impuls aan deze groep om te gaan ontwikkelen.’

‘Over de overdrachtsbelasting: het lijkt me zeer complex om op basis van een persoonsdefinitie een belasting in te voeren. Overdrachtsbelasting is enkele jaren geleden aangepast voor woningoverdracht – dat nu differentiëren zorgt enkel voor fiscale onbetrouwbaarheid. Starters mogen enerzijds steeds minder lenen en alles wat ze lenen om aftrek te genieten moet in 30 jaar worden afgelost. Die aftrekbaarheid loopt via inkomstenbelasting en dat lijkt me dan meer een plek om een compensatie in op te zetten dan een wirwar aan regels die enkel leiden tot een prijsaanpassing voor verkopers. Dat is positief voor verkopers van starterswoningen en negatief voor verkopers van verhuurde woningen.’

‘En als laatste over de hypotheekrenteaftrek. Met de huidige rente standen is dit een logische overweging. Het kan de markt ontwrichten als rentes ineens hard gaan stijgen, maar die vooruitzichten zijn er nu niet. Dus als er momentum is om die aftrek in te perken, dan is het nu.’

Hans Adriani, wethouder Nieuwegein, portefeuillehouder U16 (Utrecht 16) verantwoordelijk voor wonen

Het is een goed begin. Het kabinet ziet in dat naast woondeals en goede afspraken ook een financiële investering nodig is. Afschaffen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties zou een mooie tweede stap zijn.

Het zet zoden aan de dijk als het om binnenstedelijke ambities gaat. Maar voor de grotere woningbouwlocaties is de 2 miljard die het kabinet volgens de Volkskrant vrij wil maken volstrekt ontoereikend. Voor de ontsluiting van nieuwe woningbouwlocaties moeten grote mobiliteitsinvesteringen worden gedaan, die een veelvoud kosten.

Mijn belangrijkste suggestie aan het kabinet is om snel werk te maken van woningbouwstimulering in de vijf regio’s, ook de regio Utrecht, waar we woondeals hebben afgesloten. Daar liggen goede afspraken aan ten grondslag en daar kunnen we dus snel schakelen. Een tweede tip: maak ook vaart met de mogelijheden om betaalbare middenhuur goed te reguleren. Ik begrijp dat niet alle marktpartijen daar even blij mee zouden zouden zijn, maar ongecontroleerd hoge prijzen zijn funest voor mensen die het moeten betalen, de politieman, de onderwijzer, de verpleger. Een van de grote opstakels is dat locaties schaars zijn, met maatschappelijk onwenselijke prijsdruk als resultaat.