Door: Jan Jager

13 juli 2019



Huisvestingvergunning voor middenhuurders: goed idee?


De Haagse gemeenteraad besloot onlangs om een strikte inkomenseis te stellen aan bewoners van een middenhuurwoning. Daarmee heeft Den Haag een primeur. De vraag is of zo’n inkomensmaatregel de woningnood lenigt onder middeninkomens en daarmee navolging verdient. Volgens directeur Frank van Blokland van de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN schiet de maatregel haar doel voorbij omdat markthuren hoger zijn dan waar de gemeente Den Haag van uitgaat. De Haagse wethouder Bouwewijn Revis reageert dat verhuurders dan maar water bij de wijn moeten doen. Ook Amsterdam wordt gereguleerd middels een huisvestigingsverordening en in Utrecht gaat vanaf 1 januari een minder vergaande 'voorrangsregeling' van kracht voor middeninkomens. 'Wij sluiten geen huurders uit', stelt wethouder Kees Diepenveen.


Feitelijk stemde de gemeenteraad van Den Haag op donderdag 13 juni in met een maatregel die een huisvestingvergunning verplicht stelt aan bewoners van een middenhuurwoning. Om in aanmerking te komen voor zo’n huisvestingvergunning mag het jaarinkomen van een huishouden niet hoger zijn dan € 57.053 bij een eenpersoonshuishouden en € 67.053 voor een huishouden met twee of meer personen. Een verregaande maatregel voor de vrije sector, die tot doel heeft dat middeldure woonruimten ook écht beschikbaar komen voor middeninkomens. In Zoetermeer is een vergelijkbare maatregel van kracht. Ook Amsterdam gaat een deel van de bestaande middenhuur reguleren via de huisvestingverordening. De stad Utrecht werkt met een voorrangsregeling voor nieuwbouw van middenhuur, waarbij mensen met een inkomen van € 55.000 voorrang genieten . In de rest van Nederland is regulering van de middenhuursector (nog) niet aan de orde of wordt op kleine schaal geëxperimenteerd met maatwerk.

Om de logica van de maatregel goed te begrijpen, is iets meer achtergrond nodig over de regulering van de huurmarkt in Nederland.De landelijke regulering blijft – afgezien van regels over huurprijsindexering – beperkt tot het segment met een huurprijs van maximaal € 720,42 (dit zijn vrijwel alle huurwoningen van corporaties, maar ook woningen van andere verhuurders, red.) en vindt grofweg over twee schakels plaats. In eerste instantie is er de hoogte van de aanvangshuur. Die is gekoppeld aan het zogeheten ‘Woningwaarderingstelsel’ (WWS) van het Rijk. In dat stelsel zijn tal van objectieve woningkenmerken opgenomen, van de oppervlakte, de aanwezigheid van een balkon tot aanrechtlengte aan toe, waaraan punten zijn toegekend. De maximale toegestane huur wordt berekend door de puntenscore te vermenigvuldigen met een ‘puntprijs’ die elk jaar geïndexeerd wordt.

[tekst gaat na afbeelding verder]


Sinds enkele jaren wordt de WOZ-waarde van een woning ook meegenomen in de puntentelling, waarmee beantwoord wordt aan de kritiek op het WWS dat het stelsel op geen enkele wijze rekening hield met regionale- en lokale marktdynamieken en daarmee gepaard gaande schaarsteverschijnselen. Een gereguleerde huurwoning in Amsterdam heeft sindsdien een hogere maximale toegestane huurprijs dan een gereguleerde huurwoning ergens in Drenthe. Maar voor de afkadering van het gereguleerde huursegment geldt nog steeds één nationale bovengrens van 142 WWS-punten, oftewel een maximale huur van € 720,42.

Aanvangshuur

Als na een bewonerswissel een huurprijs boven € 720,42 uitkomt, dan valt de woning in principe in de ‘vrije sector’. Dit betekent dat de verhuurder een huurprijs in rekening mag brengen die hem goeddunkt. Vrije markt, nietwaar? Dat vinden de meeste verhuurders wel. Maar er gaan steeds meer stemmen op om een deel van het vrije huursegment wettelijk te gaan reguleren.

Zo omarmde de gemeente Amsterdam de ‘noodknop middenhuur’, die moet voorkomen dat verhuurders de prijs van huurwoningen die nu nog in het gereguleerde segment vallen na mutatie door een bewonerswissel opeens kunnen verhogen tot (ver) boven de 1000 euro, omdat ze vanwege een gestegen WOZ-waarde extra punten krijgen waardoor veel woningen de grens van 142 punten, die correspondeert met een maximale toegestane huur van € 720,42, overstijgen.

Middengroepen, die nu amper aan bod komen in en rond de grote steden, komen zo nog niet in aanmerking voor een middenhuurwoning, omdat ze die redelijkerwijs niet kunnen betalen als de verhuurder ‘misbruik’ maakt van de marktdruk die hem in staat stelt prijzen te rekenen tot ver boven € 20 per vierkante meter. Recente cijfers uit de Huurmonitor van NVM en VGM NL laten voor Amsterdam in de eerste helft van 2019 een gemiddelde vierkante meter transactieprijs (dus alleen opnieuw verhuurde woningen) zien van € 19,84.

Toewijzingsgrens

Zo gek is het in Den Haag, Utrecht en Rotterdam nog niet, maar ook daar gaan vrijkomende huizen steeds meer naar hogere inkomens. Om bepaalde doelgroepen ook toegang te blijven geven tot goede en betaalbare woningen, geldt voor de sociale huurwoningvoorraad daarom een toewijzingsgrens op basis van het huishoudinkomen, dat niet hoger mag zijn dan € 720,42. Huishoudens die aanspraak willen maken op een sociale huurwoning, moeten een huisvestingvergunning aanvragen bij de gemeente. Doorgaans wordt dit door de woningcorporatie geregeld. In de plaatselijke huisvestingverordening kan een gemeente aanvullende eisen opnemen voor het verkrijgen van een huisvestingvergunning, zoals economische binding.

In het vrije huursegment boven € 720,42 mogen verhuurders de woning in beginsel toewijzen aan wie ze willen. Maar ook dat principe is niet meer heilig. In de in juni vastgestelde huisvestingverordening hanteert de gemeente Den Haag een strikte toewijzingsgrens (zie boven) voor huurwoningen tot 185 punten uit bovengenoemd woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dat ook huurders van een middenhuurwoning tot 185 WWS-punten een huisvestingvergunning nodig hebben. Volgens uitleg op de site van de gemeente staan die 185 punten gelijk aan een huur van ongeveer € 950 euro.

Niet iedereen is even blij met de maatregel, die afkomstig is van de coalitie van VVD, D66, GroenLinks en Hart voor Den Haag/Groep De Mos. Het CDA kan zich niet vinden in de regulering van de middeldure huur, omdat deze maatregel zou zorgen voor verlies en financiële problemen voor beleggers, aldus een verslag van de plenaire raadsvergadering op 13 juni. De ChristenUnie/SGP twijfelt of de maatregel wel écht zorgt voor meer betaalbare woningen. De Haagse Stadspartij wil dat ‘geen toepassing wordt gegeven aan de mandaatregeling’, die vergunningverlening aan de markt overlaat. Coalitiepartij VVD roept ten slotte op om te onderzoeken of de huisvestingvergunning sneller kan worden afgegeven dan de acht weken die er nu voor staan.

Van Blokland: ‘Misverstand’

Maar de voornaamste kritiek komt uit de hoek van institutionele vastgoedbeleggers zelf. Frank van Blokland, sinds jaar en dag directeur van de koepel van institutionele vastgoedbeleggers IVBN, laakt de maatregel die volgens hem twee ongewenste gevolgen heeft, zowel voor verhuurders als voor huurders. Verhuurders moeten hun huurwoningen met maximaal 185 punten sinds de Haagse huisvestingverordening van kracht is verhuren aan een veel selectere doelgroep dan voorheen, die minder te besteden heeft. Dat bemoeilijkt de verhuur, wat weer negatieve gevolgen kan hebben voor de beleggingswaarde.

De vraag is bovendien of de koppeling van 185 WVS-punten en een huurprijs van ‘ongeveer’ 950 euro realistisch is. In veel gevallen ligt de huurprijs van een dergelijke woning hoger. Van Blokland: ‘Dat is een misverstand. Een reeds geliberaliseerde huurwoning met 185 punten kan een markthuur hebben van € 1250.’ Volgens Van Blokland krijgt de huurder met een inkomen onder de door Den Haag gestelde grenzen mogelijk een onredelijk hoge woonquote. Zijn suggestie is dan ook de toewijzing van een middenhuur niet te koppelen aan een puntengrens, maar aan een huurprijs van maximaal € 1000. Alles was daar boven valt, kan vrij worden toegewezen.

Wethouder Boudewijn Revis van de gemeente Den Haag reageert via zijn woordvoerder dat ‘verhuurders zelf gaan over de prijs’. En: ‘Als zij zich zorgen maken over of mensen de huurprijs kunnen betalen, dan kunnen zij daar zelf wat aan doen. We kiezen er in Den Haag bewust voor om niet de huurprijs te reguleren. Wij hebben de huisvestingvergunning ingevoegd voor de leraar, de politieagent, de verpleger. Dat zijn mensen die moeten gaan profiteren van deze maatregel.’

Utrecht: voorrangsregeling

De gemeente Utrecht wijst geen middenhuurwoningen toe, maar hanteert een voorrangsregeling. ‘Wij hebben deze voorrangsregeling voor nieuwbouw van middenhuur via de herziening van de huisvestingsverordening’, zegt de Utrechtse wonen-wethouder Kees Diepenveen. ‘Daarin staat dat mensen met een inkomen tot € 55.000 (eenpersoonshuishoudens) en tot € 65.000 (tweepersoonshuishoudens) voorrang krijgen op na op 1 januari 2020 gebouwde middenhuurwoningen. Huishoudens die binnen deze inkomensgroep vallen en een sociale huurwoning achterlaten, krijgen extra voorrang. Hiermee willen we niet alleen bereiken dat middenhuur bij de juiste doelgroep terechtkomt, maar bevorderen we ook de doorstroming vanuit de sociale huur naar middenhuur. Het gaat hierbij alleen om nieuwe middenhuur en niet om de bestaande voorraad, zoals wel het geval is in Den Haag. We kiezen hiervoor omdat we met marktpartijen afspraken maken over de uitvoering en monitoring van de voorrangsregeling. Dat Utrecht kiest voor een voorrangsregeling betekent dat we op voorhand geen huurders uitsluiten, maar dat de ene kandidaat voorgaat op de andere’.

Maatwerkafspraken

‘Allereerst snappen wij heel goed dat gemeenten betaalbaarheid hoog op de agenda hebben, dat hebben wij als langetermijnbelegger namelijk ook. Wij staan open voor afspraken over toewijzing van huurwoningen aan bepaalde inkomensgroepen. Maar tegelijkertijd kan ik me vinden in de zorgen van Van Blokland rond het vinden van huurders. Dat moet niet worden bemoeilijkt omdat wij dan het risico lopen op leegstand’, zegt manager acquisitie van het woningfonds van Bouwinvest Christian Schouten. Met een groep van institutionele beleggers deed hij vorig jaar met het Biedboek Middenhuur een handreiking aan gemeenten in de provincie Utrecht om tot maatwerkafspraken te komen voor de realisatie van meer middenhuur.

‘Om het structureel tekort op de woningmarkt aan te pakken, moet er volgens ons meer gebouwd worden. Maatwerkafspraken hebben wat ons betreft daarbij de voorkeur boven nieuwe regulering en het stapelen van eisen. Door vooraf afspraken te maken kunnen wij hiermee rekening houden in onze rendementsberekeningen. Zo kunnen we betaalbare woningen realiseren én onze investeringen financieel haalbaar houden voor onze klanten, Nederlandse pensioenfondsen.’ Over het initiatief in Utrecht zegt Schouten: ‘Inzicht in die rendementsberekeningen hebben we als institutionele beleggers laatst gedeeld met gemeenten binnen de Provincie Utrecht. Samen met andere institutionele beleggers, corporaties en gemeenten kijken we nu naar mogelijke maatregelen die kunnen worden genomen om de woningmarkt beter te laten functioneren en het aanbod te vergroten. Een voorrangsregeling voor bepaalde inkomensgroepen zou daar onderdeel van kunnen uitmaken’.