Door: Team Stadszaken.nl

12 juni 2019


Foto: Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch

Kerckebosch oogst ook succes met middenhuur


Vele prijzen sleepte de nieuwe wijk Kerckebosch in Zeist in de wacht, recent voor 'meest natuurinclusieve gebiedsontwikkeling' van Nederland en eerder voor de beste openbare ruimte. Maar met middenhuur wilde het tot voor kort nog niet lukken. Tot de wijkontwikkelingsmaatschappij een overeenkomst sloot met ontwikkelaar Slokker Vastgoed, die 44 middenhuurwoningen realiseert voor Bouwinvest. Hoe lukte dat? Stadszaken sprak met de opdrachtgever, de ontwikkelaar en de belegger.


'Het doel was een wijk te bouwen voor iedereen. Dus niet alleen voor de happy few’, begint Evert-Jan Roelofsen, directeur van Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch (WOM). Voorheen een sociaal woningbouwcomplex met 700 gestapelde woningen in het bos in een carrévorm, nadert een nieuwe wijk met 1000 woningen waarvan de helft sociaal, haar voltooiing. ‘500 is minder dan 700, maar er zaten natuurlijk ook mensen in een sociale huurwoning die prima konden doorstromen, bijvoorbeeld naar een starterskoopwoning of middenhuurwoning.’

Tot 15 juni kunnen in de provincie Utrecht middenhuurprojecten ingediend worden voor de Challenge middenhuur. Doel: projecten die nét niet van de grond komen van nieuwe brandstof voorzien. Het is het vervolg op de succesvolle 100 Dagen Challenge, waarmee de provincie Utrecht eerder vastgelopen woningbouwprojecten in 100 dagen naar een concreet woningbouwplan met zicht op realisatie bracht.

De vrije sectorwoningen zijn onderverdeeld in alle segmenten, legt Roelofsen uit. ‘De insteek was en is dat we bouwen voor starters, middeninkomens en hoge inkomens'. Maar het viel niet mee om de middenhuurambitie te realiseren die zowel de gemeente Zeist als woningcorporatie Seyster Veste – de twee aandeelhouders van de WOM – koesterden. Roelofsen: ‘Ja het was moeilijk. We hebben alle grote beleggers langs gehad, en ook kleinere private partijen. De boodschap was telkens dat ze de businesscase niet rond kregen. Of we moesten de grond praktisch om niet weggeven.’

Tegenover het geringe animo om in Kerckebosch middenhuur te realiseren, stond een grote belangstelling voor de bouw van koopwoningen, in het ‘heetst’ van de crisis. Namens de gemeente en de corporatie besloot Roelofsen de middenhuurambities even op de lange baan te schuiven, zonder het te vergeten. ‘Het was crisis en we wilden eerst laten zien dat we met een ander segment succes konden boeken.’ Dat lukte. Kerckebosch ontwikkelde zich tot een bijzondere, sociaal gemengde wijk middenin een boslandschap.

‘Op gegeven moment hebben we de draad weer opgepakt’, vervolgt Roelofsen. Op 14 mei jongstleden ondertekenden de WOM en de Huizense projectontwikkelaar Slokker Vastgoed een overeenkomst voor de bouw van 48 vrije sector huurappartementen in project Licht & Lucht aan de Prinses Marijkelaan, waarvan 44 met een huur tussen 800 en 1000 euro. Bouwinvest neemt deze middenhuurwoningen na realisatie af.

‘De markt is structureel verbeterd en er is structurele animo voor middenhuur. Maar als het ons puur om het geld ging, hadden we natuurlijk beter op koopwoningen kunnen inzetten’, zegt Roelofsen. Het ‘offer’ dat zijn WOM biedt is namelijk fors. ‘We zijn zo’n 25 procent gezakt met de grondprijs.’

Maar die concessie die de aandeelhouders van de WOM hebben moeten doen, levert volgens Roelofsen op termijn meerwaarde op. ‘Voor de gemeente misschien nadrukkelijker dan voor de corporatie. Maar ook de corporatie is gebaat bij een evenwichtige ontwikkeling van de wijk. Zijn staan pal achter het mantra dat Kerckebosch een wijk is voor iedereen.’

Met de beleggers zijn afspraken gemaakt over de jaarlijkse huurverhoging die gedurende een looptijd van minimaal 10 jaar beperkt blijven tot inflatie + maximaal 2 procent, waarmee de verhuurder ruimte krijgt om te reageren op prijsschommelingen. ‘Het is niet meer dan de gemiddelde huurverhoging die corporaties hanteren’. Alleen over de minimale exploitatietermijn van minimaal 10 jaar die de gemeente met de ontwikkelaar overeenkwam, is Roelofsen wat minder tevreden. ‘Ik had liever gezien dat Bouwinvest de woningen voor minimaal 15 jaar vasthoudt als middenhuurwoning. Maar het is natuurlijk geven en nemen.’

Christian Schouten, manager acquisitie van het woningfonds van Bouwinvest, benadrukt dat het de intentie van de belegger is om de woningen langer aan te houden en niet na 10 jaar uit te ponden. ‘We zitten erin voor de langere termijn'.

Schouten vervolgt: 'Wij hebben niet direct met de gemeente aan tafel gezeten, maar zijn door Slokker Vastgoed als institutionele belegger bij het project betrokken geraakt. Wij gaan het liefst eerder in dialoog met gemeenten. Het gaat bij ons om maatwerk zodat wij middenhuurwoningen kunnen realiseren én voldoende rendement kunnen maken voor onze klanten: Nederlandse pensioenfondsen.'

Bouwinvest heeft afspraken gemaakt over de huurprijzen en gematigde huurstijging, aangezien betaalbaarheid ook een doelstelling is van de belegger, benadrukt Schouten. 'Over dit soort zaken kunnen wij afspraken maken met gemeenten, (lees ook: 'Met beleggers valt best afspraken te maken') zodat wij van te voren weten welk rendement wij kunnen maken voor onze klanten. Wat Bouwinvest terugkreeg was een kwalitatief zeer hoogwaardig product, zowel qua omgeving als qua ontwerp en materialisering, aldus Schouten. 'De woningen die Slokker Vastgoed ontwikkelt excelleren daarnaast op het gebied van duurzaamheid.'

Directeur Arjan de Vries van Slokker Vastgoed – de uiteindelijke initiatiefnemer van het project – prijst de locatie van het project en de algehele stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit. ‘Zien bouwen doet bouwen’, vat hij de strategie van de WOM samen die volgens hem heeft gewerkt. ‘De WOM heeft in het begin heel erg ingezet op realisatie en laten zien wat voor geweldig project Kerckebosch is. Dit heeft geleid tot een mooi voorbeeld van een kwalitatieve en duurzame gebiedsontwikkeling.’

De bouw van de middenhuurwoningen gaat pas in het najaar van 2020 van start, omdat bestaande sociale woningbouwflats nog gesloopt moeten worden. 'We zijn ruim anderhalf jaar met elkaar in gesprek geweest om tot overeenstemming te komen. De WOM nam veel tijd om samen met ons de juiste programmatische en architectonische invulling te geven aan de locatie, die aansloot bij de belendende appartementencomplexen, maar ook op de volkshuisvestelijke doelstellingen. Wij hebben daarvoor Klunder Architecten uit Rotterdam geselecteerd, op basis van een referentie van het project De Terp in Amersfoort, een appartementencomplex in het bos waar we erg door gecharmeerd waren. Uiteindelijk merkt je dat de tijd die de WOM nam om tot een goede invulling te komen zich uitbetaalt in duurzame kwaliteit. Ik heb daar wel bewondering voor. De WOM dwingt kwaliteit af. Wij willen die kwaliteit samen met Bouwinvest bieden en zijn erg blij om hiermee onze bijdrage aan Kerckebosch te kunnen leveren.'