Door: Jan Jager

03 juni 2019


Foto: Aldo Allessi

Middenhuur taak van corporaties? Ja/Nee


De Utrechtse Gedeputeerde Pim van den Berg moedigt corporaties aan een rol te pakken in het middenhuursegment. Een aantal corporaties pakt die handschoen graag op, als ze daarmee middengroepen aan een huis kan helpen. Welke voors en tegens zijn er te geven voor een rol van corporaties in het middensegment? Stadszaken sprak met de corporaties zelf en (emeritus) hoogleraren Johan Conijn en Peter Boelhouwer.


Tot 15 juni kunnen in de provincie Utrecht middenhuurprojecten ingediend worden voor de Challenge middenhuur. Doel: projecten die nét niet van de grond komen van nieuwe brandstof voorzien. Het is het vervolg op de succesvolle 100 Dagen Challenge, waarmee de provincie Utrecht eerder vastgelopen woningbouwprojecten in 100 dagen naar een concreet woningbouwplan met zicht op realisatie bracht.

Minister Ollongren schafte de rendementstoets af op activiteiten die woningcorporaties ondernemen op de vrije huurmarkt. Als straks ook de marktoets passé is, zit weinig corporaties nog in de weg om een nieuwe rol op te eisen op de booming mark voor middenhuurwoningen.

Het is nog maar enkele jaren terug dat minister Stef Blok de corporaties terug in het hok duwde. Een parlementaire enquête ging daaraan vooraf. Die resulteerde in een beeld van een sector die te veel op de stoel van de ‘echte’ marktpartijen was gaan zitten, met de risico’s die daarbij horen. De politiek stelde snel conclusies. Corporaties zouden zich enkel nog met hun kerntaken moeten bezighouden. Dat wil zeggen: het huisvesten van huishoudens met een inkomen beneden de sociale huurgrens (thans € 38.035). Groepen met een hoger inkomen moesten hun weg vinden in de vrije huursector of op de koopmarkt.

Aedes: meer lokale afwegingsruimte

‘Vervolgens ontstond al snel de situatie dat grote groepen mensen op de woningmarkt tussen wal en schip vallen, met name in de steden’, zegt woordvoerder Tonny Dijkhuizen van corporatiekoepel Aedes. ‘Dan zie je dat gemeenten toch weer een beroep doen op de corporaties om een rol te vervullen in het middensegment. Wij willen als Aedes samen met andere organisaties als de VNG en de Woonbond dat corporaties en gemeenten lokaal afspraken kunnen maken over middenhuur. Met de nieuwe Woningwet uit 2015 moeten corporaties zich richten tot hun kerntaak: het bouwen en onderhouden van sociale huurwoningen. Een vaste landelijke sociale huurgrens definieert het verschil tussen een sociale huurwoning en een middenhuurwoning. Lokaal maatwerk betekent dat je kunt afwijken van stringente landelijke richtlijnen. Als in een stad of in een regio meer behoefte is aan middenhuur, zou je daar bijvoorbeeld de sociale huurgrens voor moeten kunnen optrekken naar 900 euro. Een deel van het middensegment maak je daarmee tot een sociale taak’, aldus Dijkhuizen.

Terug in hok is terug in hok

De Utrechtse woningcorporaties Lekstede Wonen, Mitros en Portaal zijn van de ‘school’ van verbrede taakopvatting van corporaties. Samen met een groep institutionele beleggers en ontwikkelaars deden zij een handreiking aan gemeenten in de provincie Utrecht in de vorm van een ‘Biedboek middenhuur’. Het is een afsprakenkader waaruit geput kan worden om uitvoering te geven aan de ambitie om tot 2028 7.000 nieuwe middenhuurwoningen te realiseren in de provincie Utrecht. Directeur Ed de Groot van Lekstede Wonen begrijpt dat veel corporaties zich nu tot hun kerntaken willen beperken. ‘Terug in het hok is terug in het hok. Ik kan daar begrip voor opbrengen. De vraag vanuit de primaire doelgroep is bovendien groot. Veel corporaties zijn principieel. Alles wat boven € 720 valt, beschouwen zij niet als hun verantwoordelijkheid.

Lekstede: genuanceerd

De Groot staat daar zelf ‘genuanceerder’ in. ‘Ik vind dat wij als Lekstede Wonen ook huishoudens moeten bedienen die meer verdienen dan de sociale huurgrens oplopend tot € 55.000, afhankelijk van de huishoudsamenstelling. Onze ondernemersvisie is dat wij er niet alleen zijn voor de laagste inkomens, maar in beginsel álle mensen willen bedienen die geen woning kunnen kopen of niet terecht kunnen op de vrije huurmarkt, omdat je de huren daar – afhankelijk van de locatie – amper nog betaalbaar kunt noemen.’

Dat laatste is geen verwijt aan institutionele beleggers, benadrukt De Groot. ‘Een belegger rekent in beginsel voor een woning wat een woning in de markt waard is. En in de huidige markt is er altijd wel een gegadigde te vinden die 1000 euro of meer wil betalen.’

Mitros: ongedeelde stad

De Groot: ‘Een andere reden waarom wij meer willen investeren in middenhuur, is dat we gemêleerde woonwijken willen maken, idealiter met een mix van koop, sociale- en middenhuur’.

De ‘ongedeelde stad’ is al sinds jaar en dag ook de missie van woningcorporatie Mitros. De Utrechtse corporatie ziet zich om die reden soms zelfs genoodzaakt in middenhuur te investeren om projecten met sociale huurwoningen haalbaar te maken. ‘Wij maken geen projecten die alleen bestaan uit middenhuurwoningen. Als de markt niet instapt, bouwen wij de middenhuurwoningen zelf, maar altijd in combinatie met sociale huurwoningen’, zegt manager verkoop & zakelijke verhuur Gert Roelofsen, bij Mitros verantwoordelijk voor de middenhuur-portefeuille.

‘Wij zijn ook van de school van corporaties die een bijdrage willen leveren aan het middensegment. Dat doen we ook met onze bestaande portefeuille van circa 650 middenhuurwoningen. Hiervan wordt nu al ruim 80 procent door de middengroep bewoond en dat percentage zal verder stijgen door ons toewijzingsbeleid’, benadrukt Roelofsen.

Nevendoel: doorstroming

Roelofsen draagt nog een ‘nevendoel’ aan: het op gang krijgen van de doorstroming. ‘Wij zijn aan het nadenken over hoe we de scheefwoners die in een gereguleerde huurwoning zitten, kunnen verleiden om een stap te maken naar een middenhuurwoning. Het zijn met name ouderen met een mooi inkomen die best een stap willen maken naar een kwalitatief hoogwaardig appartement. De sociale huurwoning die zij achterlaten, kunnen wij weer aanbieden aan een jong gezin. Door actief te sturen op doorstroming door voorrang te geven aan scheefhuurders spelen we sociale huurwoningen vrij. Bij koopwoningen hebben we al ervaring met het bevorderen van doorstroming. Afgelopen periode zijn zo ruim 50 sociale huurwoningen vrijgespeeld en beschikbaar gekomen voor de doelgroep.’

Johan Conijn: ‘nice to have’

Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, sinds kort directeur woningcorporaties bij financieel adviesbureau Finance Ideas, is sceptisch over de nieuwe stappen van corporaties in het middensegment. Van de opdeling van de sector in twee scholen (middenhuur of niet) moet hij al helemaal niets hebben. Hij vindt het een ‘frame’ dat afleidt van de zware opgave waar de corporaties voor staan. ‘De kerntaak van de corporatie is woonruimte aanbieden aan de laagste inkomens. Daar komt de energieopgave bij. En de betaalbaarheid die voor de primaire doelgroep al steeds meer onder druk staat. Je ziet dat corporaties nu al onvoldoende vermogen hebben om hun kerntaken uit te voeren. Uit analyses van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) blijkt dat de investeringscapaciteit een groot knelpunt vormt. Corporaties zouden 34.000 nieuwe huurwoningen per jaar moeten bijbouwen. In 2017 en ook in 2018 bleef te teller steken op 15.000. De gewenste stijging is niet gerealiseerd. In 2017 leverden corporaties 500 middenhuurwoningen af. Laat dat er in 2019 1000 worden of 1500: beleggers bouwen een veelvoud hiervan. Het middensegment is nice to have, maar de noodzaak ligt ergens anders.’

Gescheiden boekhouding

De vraag is of bouwen voor het middensegment ten koste gaat van de primaire taken. ‘Dat is absoluut niet het geval’, stelt Ed de Groot van Lekstede Wonen. ‘Sinds de nieuwe Woningwet hebben we al onze niet-DAEB activiteiten (DAEB = Diensten van Algemeen Economisch belang) onder moeten brengen in een administratief gescheiden bedrijfsonderdeel. Voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen moeten we lenen van de kapitaalmarkt, onder commerciële voorwaarden. Dat gaat dus niet ten koste van het DAEB-gedeelte.’

Ook Mitros-man Roelofsen wijst op die gescheiden boekhouding. ‘Wij hebben vermogen in een niet-DAEB fonds. Dat wenden we aan voor middenhuur en dat gaan we ook niet aftoppen. Maar we investeren alleen in middenhuur als het ons helpt om sociale woningbouw te realiseren. Niet via kruissubsidiëring, want dat mag niet meer. Maar voor het borgen van een goede mix.’

Marktverstoring

‘Het is onjuist om te denken dat middenhuur niet ten koste zou gaan van primaire kerntaken’, zegt Johan Conijn. ‘Het is een keuze om investeringscapaciteit onder te brengen in een niet-DAEB tak. Je zou ook kunnen besluiten om die investeringscapaciteit terug te sluizen naar het DAEB-gedeelte en extra te investeren in DAEB. Veel corporaties doen dat al door het versneld aflossen en uitkeren van dividend. Daarmee spelen zij kapitaal vrij voor het uitvoeren van hun primaire taken. Dat is bepaald geen overbodige luxe, want corporaties hebben onvoldoende middelen. Dat staat nog los van personele inzet.’ Conijn heeft nog een ander bezwaar. Volgens hem verstoren corporaties de markt door middenhuurwoningen onder de marktprijs aan te bieden. ‘Dat beleggers middenhuurwoningen amper nog als middenhuur in de markt kunnen zetten, heeft alles te maken met hoge bouwkosten. Die zelfde bouwkosten gelden eveneens voor corporaties. Als zij desondanks een lagere huurprijs vragen voor een identieke woning, kan de corporatie dat alleen doen door een lager rendement te accepteren en dan is er sprake van concurrentievervalsing. Ik vind dat risicovol. Zeker met de discussie rond de noodknoop middenhuur en regulering van het middensegment in Amsterdam, komt er een moment dat beleggers zeggen: dan gaan wij niet meer bouwen’.

Peter Boelhouwer: van de brede taakopvatting

Hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer van de TU Delft is een stuk minder streng.  ‘Het probleem is dat beleggers in de steden voor met name gezinnen nauwelijks betaalbare middenhuurwoningen opleveren. Tegen die achtergrond vind ik het legitiem dat corporaties dan wel in dat segment actief worden’, zegt Boelhouwer. ‘Veel corporaties hanteren dan ook als missie dat ze opkomen voor huishoudens die niet zelfredzaam zijn. Ik ben het daar mee eens. In de steden horen daar ook de middeninkomens bij. Ik ben dus van de tweede school, van de bredere taakopvatting.’

Over het argument dat middenhuur te koste gaan van investeringen in sociaal zegt Boelhouwer: ‘Deels waar, deels onwaar. Als je niet-DAEB ontwikkelt, moet je dat in een apart bedrijfsonderdeel doen. Vermogen dat je in een niet-DEAB tak zit, kun je in beginsel niet aanwenden voor sociale woningbouw. Er bestaan grote verschillen tussen corporaties voor komen in wat betreft het vermogen in de niet-DEAB tak. Sommigen hebben redelijk veel en anderen juist heel weinig. Die laatsten hebben dus ook weinig mogelijkheden om voor de midden inkomens te bouwen.'

Nieuwe coalities

Wat moet er nu gebeuren? ‘Je kan geen ijzer met handen breken', besluit Conijn. Hij benadrukt nogmaals dat corporaties nu al investeringsruimte ontberen om hun primaire taken uit te voeren. Het lijkt een impliciete oproep aan de politiek om de verhuurderheffing aan te pakken, en aan corporaties om hun primaire verantwoordelijkheid zeer serieus te nemen. Hij vindt middenhuur een taak van beleggers.

Boelhouwer roept corporaties op tot het sluiten van nieuwe coalities met marktpartijen als Wonan en Sustay, die veel ervaring hebben met het realiseren van betaalbare middenhuur.

Corporatiedirecteur Ed de Groot is pragmatisch. ‘We houden ons aan de regels. We doen bij middenhuurprojecten altijd een markttoets. Als daar tien beleggers op afkomen, graag! Dan hoef ik mij niet meer in te spannen. Maar als beleggers wegblijven, blijven de woningzoekenden alleen en zonder huis achter. Ik zie het als onze verantwoordelijkheid hen te helpen.’

Kom naar ons seminar Sturen op doorstroming

Ook interessant: Sociale woningbouw stagneert, corporatie geeft prioriteit aan verduurzamen stelt minister