Door: Team Stadszaken.nl

04 februari 2019



Versnellen kan (8)

Herontwikkeling Het Kwadrant, Maarssenbroek: een levendige campus voor meer sociale huur


De regio Utrecht kampt met een van de langste wachttijden voor sociale huur. De herontwikkeling van het bedrijventerrein Planetenbaan in Maarssenbroek, gemeente Stichtse Vecht, kan een oplossing bieden. Een groen en eigentijds woongebied is de visie die nieuw leven in dit gebied moet blazen. Om dit te bereiken, wordt als het a­an ontwikkelaar ‘We Do Projects’ ligt de leegstand in het hoofdkantoor van Fujitsu gebruikt als locatie voor een studentencampus. Met het plan worden twee vliegen in een klap geslagen: het aanvullen van de sociale huur en het verminderen van kantorenleegstand.


Dit is een aangepast aritkel uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

Het plan is gericht op het Kwadrant: een onderdeel van het bedrijventerrein Planetenbaan. Dit bedrijventerrein is een problematisch gebied met veel leegstand in bedrijfs- en kantoorpanden en zal de komende jaren een grote herontwikkeling ondergaan. Stichtse vecht zat een paar jaar geleden in de top 3 van gemeenten met percentueel de meeste kantorenleegstand. In 2016 heeft de gemeente een nota leegstand kantoren vastgesteld, mede geïnitieerd door de provincie. ‘We hebben toen een kansenkaart opgesteld, waarin we hebben aangegeven dat we deze locatie graag willen transformeren naar een woongebied, door bestaande gebouwen om te bouwen, ofwel door nieuwbouw,’ zegt gemeentelijk projectmanager en stedenbouwkundig adviseur Gwen van Mossevelde.

Die woningen zijn hard nodig. Van Mossevelde: ‘We hebben in de regio Utrecht de op een na langste wachttijd voor sociale huur: elf jaar. Ook naar middeldure huur tot 900 euro per maand is veel vraag.’ In de geactualiseerde woonvisie, die naar verwachting in januari 2019 door de gemeenteraad wordt vastgesteld, staan de ambities van de gemeente beschreven en de ontwikkeling van Het Kwadrant loopt daar in zekere zin op vooruit.

Middensegment

Het plan voor de herontwikkeling van Het Kwadrant is met behulp van een 100 dagen challenge concreet geworden en blijkt financieel haalbaar. Patrick van der Sman, directeur van We Do Projects, ziet naast een flinke portie sociaal – ‘wij bouwen er zo’n 170 op een totaal van 450-500 in het hele gebied’ - absoluut kansen voor het middensegment op deze locatie. ‘Het wordt een groen, eigentijds woongebied’, stelt hij vast. ‘De markt in de regio Utrecht is uitzonderlijk goed en misschien is dit gebied minder aantrekkelijk voor het hogere marktsegment, maar voor middenhuur is het dat zeker wel.’

Op de 2,5 hectare die Het Kwadrant omvat, staan twee kantoorgebouwen die grotendeels leeg staan. Fujitsu heeft vier verdiepingen in gebruik. Naast de nieuwbouw van appartementen wil de ontwikkelaar een deel van de kantoorgebouwen transformeren tot een campus met huisvesting voor Nederlandse en internationale studenten.

‘Een geweldige vondst’, vindt van Mossevelde. Zeker omdat het bedrijf overweegt te vertrekken van deze locatie, vindt de gemeente het plan om het bedrijf op te nemen in de campus erg interessant. Van der Sman: ‘Met de sociale woningbouw in dit gebied voorzien we in één klap in de lokale behoefte. Iedereen die ik spreek is ontzettend blij dat er weer meer keuzemogelijkheden komen.’ Het plan is om op de 10 hectare in totaal 1500 woningen te bouwen. Voor de gemeente Stichtse Vecht zou het een van de grootste woningbouwprojecten sinds jaren zijn.

Topprestatie

De 100 dagen challenge is een initiatief vanuit de provincie Utrecht. Doel van de challenge was om tot een financieel dekkend en gedragen plan te komen, met besluitvorming over hoogte van de bouw en waarin de parkeernormen en geluidsnormen zijn meegenomen. ‘Dat zou een topprestatie zijn geweest’, meent ontwikkelaar Van der Sman. Het leek hem goed om de challenge van de provincie aan te gaan, omdat de Provincie Utrecht nodig was om woningbouw in het gebied te kunnen realiseren. ‘Er ligt een strook provinciale grond die we graag zouden gebruiken voor parkeren en de locatie ligt aan de afrit van de drukke Zuilense Ring (N230, red.), waarvan de provincie de beheerder is. Als we de geplande 450 woningen willen realiseren, moet er iets worden gedaan aan de geluidsbelasting’, legt Van der Sman uit.

Over de grond zijn afspraken gemaakt, maar over de geluidsbelasting is nog geen definitief besluit genomen. Daarbij helpt het niet dat het provinciebestuur onlangs het verzoek van de gemeente heeft afgewezen om de maximumsnelheid op de snelweg terug te brengen naar 80 km/ uur. ‘Dat hadden wij liever anders gezien’, reageert Van Mossevelde. Ze vertelt dat in de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het hele gebied het geluid een belangrijke plaats krijgt. ‘Vermoedelijk moet er een geluidsscherm komen. Dat helpt niet voor de hoogbouw, maar wel voor de belasting op het maaiveld. We inventariseren momenteel de opties, ook breder op het gebied van geluidsoverlast en van de mobiliteit.’

Losse eindjes

De parkeernorm bij het nieuwe woongebied is een ander discussiepunt. Stichtse Vecht hanteert een norm van 1,4 geparkeerde auto per woning. De ontwikkelaar vindt dat niet meer van deze tijd voor een locatie met een bushalte voor de deur en met directe, snelle verbindingen met zowel NS-station Maarssen als de stations Leidsche Rijn en Centraal in Utrecht. Van der Sman: ‘Voor de doelgroep studenten is die norm van 1.4 niet realistisch, want welke student heeft er in deze tijd nog een auto?’ Van Mossevelde gaat daar voor een deel in mee: ‘We willen voor dit gebied inderdaad nieuwe mobiliteitsvormen stimuleren, anders dan we gewend zijn in Stichtse Vecht. Maar juist senioren en zeker starters, twee doelgroepen die we ook graag in dit gebied zien komen, vragen om een hogere norm.’

Kortom, er zijn nog wel wat losse eindjes in de planvorming. Toch vindt Van der Sman dat er best wat bereikt is. ‘We hebben in die honderd dagen een programma dat financieel, ruimtelijk en programmatisch klopt, en waar zowel de provincie als de gemeente op hoofdlijnen mee akkoord zijn. In januari wordt de woonvisie naar verwachting afgerond en dan kan ook het bestuurlijke besluit worden genomen.

Samenspel zorgt voor doorbraak

De challenge heeft gezorgd voor een hoger tempo. ‘Drie afspraken in de week was voor de gemeente geen probleem, wekelijks om de tafel met de provincie ook niet. Dat heeft zeker verschil gemaakt’, aldus Van der Sman. Hij noemt met nadruk de onderzoeken die beide overheden hebben laten doen, onder meer naar de parkeernormen, waardoor er meer mogelijk werd. ‘Ik denk dat het samenspel daar voor een doorbraak heeft gezorgd.’

Van Mossevelde bevestigt dat. Met name een aantal zaken waar de provincie een rol in speelt, is meteen op de agenda gekomen, zegt ze. ‘De provincie heeft hoge ambities voor de dossiers kantorenleegstand en wonen, en ze hebben ook mensen die over verkeer en geluid gaan. Die zijn voor dit project nu ook aangehaakt. Dus de provincie denkt en werkt vanuit breder perspectief mee om dit project verder te helpen.’

Meer lezen uit de serie Versnellen Kan? Lees dan:
(1) Herontwikkeling FNV-hoofdkantoor Middelland: Afwegen, fixeren, bouwen
(2) Hertontwikkeling Blokhoeve West, Nieuwegein: Draagvlak voorop
(3) Data-analyse wijst uit: nu al te veel eengezinswoningen
(4) Herontwikkeling Kop van Schothorst, Amersfoort: ambitie versus haalbaarheid 
(5) Herontwikkeling Bruispad, Amersfoort: Knutselen met de ruimte die er is
(6) In vijf stappen naar versnelling van plancapaciteit
(7) Utrechts Biedboek Middenhuur: 'Met beleggers valt best afspraken te maken'