Door: Jan Jager

02 februari 2019


Foto: Aldo Alessi

Versnellen kan (7)

'Met beleggers valt best afspraken te maken'


Toezeggingen over de minimale vloeroppervlakte, een maximale huurstijging en een exploitatietermijn van minimaal 15 jaar: het zijn zo maar een aantal onderdelen uit het afsprakenkader van het Utrechts Biedboek Middenhuur. Het doel: de bouw van 7.000 nieuwe middenhuurwoningen in de provincie Utrecht tot 2028.


Directeur Robbert van Dijk van A.S.R. Real Estate overhandigde het biedboek afgelopen week namens een groep van tien (institutionele) beleggers, een ontwikkelaar en twee woningcorporaties aan de Nieuwegeinse wethouder Hans Adriani, die Utrecht en vijftien omliggende gemeenten vertegenwoordigde (U16).

Kansen voor starters en doorstromers

De doelstelling om 7.000 nieuwe middenhuurwoningen te bouwen is onderdeel van de Utrechtse Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021, die vorig jaar op initiatief van de Provincie Utrecht tot stand kwam en door 123 Utrechtse overheden en marktpartijen is onderschreven. Gedeputeerde Pim van den Berg ziet het Biedboek als ‘een belangrijke basis om tot goede afspraken te komen waarmee de doelstelling om in de provincie Utrecht 7.000 nieuwe middenhuurwoningen te realiseren binnen handbereik komt.’

Door aangescherpte toewijzingsregels voor een sociale huurwoningen en hoge prijzen op de koopwoningenmarkt zijn steeds meer starters aangewezen op een huurwoning uit het middensegment. Daarnaast moet een groter aanbod van deze woningen bijdragen aan de doorstroming op de huizenmarkt van bijvoorbeeld ouderen die een verhuiswens hebben en nu in een eengezinshuis wonen. Het aanbod van middenhuurwoningen blijft echter tot nog toe ver achter bij de vraag.

Ondertussen leven bij gemeenten wel zorgen over de betaalbaarheid van middenhuurwoningen. Directeur Robbert van Dijk van A.S.R: ‘Met dit biedboek bieden we de basis om tot goede afspraken over de betaalbaarheid voor deze doelgroep te komen, ook op lange termijn. Als institutionele belegger streven wij geen hoge winsten na, maar een stabiel rendement op de lange termijn. Tegelijkertijd moet er wel een haalbare businesscase zijn. Daarvoor is het soms ook nodig dat gemeenten water bij de wijn doen, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs.’

Lage middenhuur

‘Door goede afspraken krijgen gemeenten meer grip op betaalbaarheid en kwaliteit. Dat is nodig, want in de huidige markt verhuur je werkelijk alles voor € 950’, zegt wethouder Hans Adriani. ‘Ik maak me nog wel zorgen om het lage middenhuursegment (€710 - € 850 per maand). In de praktijk zie je dat aanbieders als snel boven de €900 zitten, waardoor de sprong tussen het sociale huursegment (tot €710 per maand) en middenhuur groot blijft.’

Van Dijk erkent dat het voor institutionele beleggers in de praktijk soms lastig is om nieuwe woningen in dat lage middenhuursegment aan te bieden, mede omdat het middenhuursegment geen fiscale stimuleringsmaatregel kent, zoals de het koopsegment dat met de hypotheekrenteaftrek wel heeft. Daarom zij ook twee corporaties bij het biedboek aangehaakt die, wanneer het de markt niet lukt, toezeggingen willen doen over de bouw van middenhuurwoningen met een huurprijs tot €850.

Eerder aan tafel

Het biedboek bevat geen harde afspraken, maar biedt een kader voor het maken van afspraken tussen overheden en aanbieders van middenhuurwoningen. Van Dijk benadrukt dat, om tot goede afspraken te komen, het zaak is dat beleggers eerder aan tafel komen als sprake is van woningbouwplannen.

Dat is ook een wens van de gemeenten. Adriani: ‘We komen uit een wereld waarin beleggers en gemeenten elkaar eigenlijk niet kennen. Laat staan dat er goede afspraken worden gemaakt over middenhuur. Dat is een gemiste kans, want institutionele beleggers hebben net als corporaties langetermijndoelstellingen. Ze zijn een waardevolle gesprekspartner.’

Dat je met beleggers tot afspraken kunt komen, illustreert de Nieuwegeinse wethouder aan de hand van de praktijk. Zo maakte hij met A.S.R. Vastgoed afspraken over het gericht toewijzing van middenhuurwoningen in het nieuw opgeleverde complex Van Reeshof aan 65-plussers, waarbij de aanvangshuur is gemaximaliseerd op €900.

Van Dijk en Adriani benadrukken dat het altijd maatwerk is en je per project moet kijken hoe je doelstellingen rond middenhuur het beste kunt realiseren. Het biedboek biedt daarbij de helpende hand.

Transparantie

De groep verhuurders die het biedboek heeft opgesteld blijft in gesprek met gemeenten om tot verdere invulling van het afsprakenkader te komen. Om te beginnen bieden de verhuurders inzage in de rekenmethode die de basis is voor de totstandkoming van de huurprijzen.

Adriani: ‘Het is belangrijk dat wij in de basis erkennen dat beleggers hun rendementen moeten halen. Beleggers moeten ook erkennen dat zij een maatschappelijke opgave realiseren. Samen streven we gezamenlijk doel na: 7.000 extra middenhuurwoningen in 2028.’

Bij dit biedboek zijn de volgende partijen aangesloten:

Meer lezen uit de serie Versnellen Kan? Lees dan:
(1) Herontwikkeling FNV-hoofdkantoor Middelland: Afwegen, fixeren, bouwen
(2) Hertontwikkeling Blokhoeve West, Nieuwegein: Draagvlak voorop
(3) Data-analyse wijst uit: nu al te veel eengezinswoningen
(4) Herontwikkeling Kop van Schothorst, Amersfoort: ambitie versus haalbaarheid 
(5) Herontwikkeling Bruispad, Amersfoort: Knutselen met de ruimte die er is
(6) In vijf stappen naar versnelling van plancapaciteit
(7) Utrechts Biedboek Middenhuur: 'Met beleggers valt best afspraken te maken'
(8) Herontwikkeling Het Kwadrant, Maarssebroek: een levendige campus voor meer sociale huur