Door: Team Stadszaken.nl

03 maart 2019


Foto: De Baltic Triangle te Liverpool, een mooi voorbeeld van revitalisering

5 vragen aan Pieter Ravelli, Head of NL Unlimited

'Maak radicaler gebruik van bestaande ruimte'


Nederland telt veel verouderde bedrijven- en industrieterreinen, veelal in de nabijheid van stadscentra. Onder de noemer NL Unlimited wil internationaal vastgoedadviseur JLL nieuw leven blazen in deze oude gebieden. Maar is dat niet een recept van gisteren? Volgens Pieter Ravelli, hoofd NL Unlimited bij JLL, is de opgave actueler dan ooit. Stadszaken stelde hem vijf vragen.


Naast werklocaties kampen ook steeds meer stadscentra met leegstaand vastgoed door verplaatsing van fysieke winkelactiviteiten naar online-omgevingen. Als de hoogconjunctuur omslaat in een laagconjunctuur, dreigt voor veel binnensteden misschien wel het zelfde lot als verouderde bedrijventerreinen en industriegebieden.

Is hergebruiken niet vooral heel ingewikkeld?
‘We laten ons niet uit het veld slaan door de praktische bezwaren die kleven aan hergebruiken, maar willen eigenaren van vastgoed en gebieden én gemeenten juist laten inzien dat de fundamenten van het verleden vaak een vruchtbare bodem bieden voor nieuwe ontwikkelingen. Vruchtbaarder zelfs dan maagdelijke grond.’

Maar dat weten we toch? Oud is hip.
‘Nabij de centra van de vijf grote steden ligt 600 hectare verouderde bedrijventerreinen weg te kwijnen. Daar klinkt de roep om nieuwe ruimte voor wonen en werken luider dan ooit. Deze bedrijventerreinen zijn geanalyseerd en vormen het speerpunt van JLL’s NL Unlimited-team.’

‘Onze boodschap is dat we veel radicaler gebruik moeten maken van bestaande ruimte, door nieuwe ontwikkelkansen op te sporen, al dan niet in bestaande gebouwen. Ons NL Unlimted-team biedt advies voor gebouwen en gebieden die opnieuw tot leven kunnen worden gebracht. Revitalisering, waardecreatie en transformatie zijn de drie kernpunten waarmee NL Unlimited gebruikers, huidige eigenaren en ontwikkelaars gaat adviseren.’

‘Deze aanpak was al succesvol in het buitenland. Zo heeft ons Unlimited-team in Londen een grote bijdrage geleverd aan de transformatie van het voormalig Olympisch dorp tot een gebied waar ruimte is gecreëerd voor de creatieve sector met start-ups en scale-ups, maar waar ook wonen en recreatie zijn toegevoegd om tot een integraal gebied te komen. Het gehele gebied is door deze aanpak veel aantrekkelijker geworden voor nieuwe partijen en daarmee is ook de waarde voor de desbetreffende eigenaren toegenomen.’

Waaruit bestaan die praktische bezwaren?
‘Angst om af te schrijven op bestaand bezit door eigenaren, ruimtelijke procedures op gemeenteniveau, het uitblijven van provinciale goedkeuringen die herontwikkeling vertragen. Wij zeggen tegen vastgoedeigenaren: ‘Neem toch je verlies.’ De vraagdruk is hoog en dat betekent dat je een nieuwe bestemming sneller rendabel krijgt, zeker op lange termijn. Tegen gemeentebestuurders zeggen we: ‘Toon lef en kies voor herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.’ Het genereert op termijn veel maatschappelijke meerwaarde en een aantrekkelijker vestigingsklimaat. Maar op de lopende balans levert herbestemming de gemeente hooguit leges op voor planprocedures en inkomsten uit kostenverhaal. Gronduitgifte is veel lucratiever.’

Wat zet NL Unlimited daar tegenover?
‘Wij bieden een lonkend perspectief voor hergebruik. Enerzijds door met een team samengesteld uit andere afdelingen van JLL gebruikers en eigenaren te begeleiden bij nieuwe vastgoeduitdagingen. In veel gevallen gaat het om commercieel vastgoed dat zijn oorspronkelijke functie is kwijtgeraakt. Concreet betekent dit dat wij gaan helpen om leegstaande winkelpanden en verlaten fabrieken op oudere binnenstedelijke bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken, door aan te sluiten op de wensen en eisen van beslissers en gebruikers van morgen. NL Unlimited bouwt momenteel aan een netwerk van innovatieve corporates, start-ups en scale-ups om hen vervolgens te verbinden aan eigenaren en ontwikkelaars.’

‘Bestaand stedelijk gebied heeft gewoon de meeste potentieel’

‘Uitgangspunt in de aanpak van NL Unlimited is het ontwikkelpotentieel van gebieden en gebouwen. Dat betekent dat niet langer de functie van een object centraal staat, maar de wensen en eisen van beslissers en gebruikers van morgen. Een nieuwe generatie huurders en investeerders voelt zich aangetrokken tot gebieden waar wonen en werken worden gecombineerd met leisure. Toekomstbestendigheid vraagt dus om vernieuwende concepten en een uitgebalanceerde mix van functies. Bestaand stedelijk gebied heeft gewoon de meeste potentieel. Je ziet nu al dat de grootst bedrijvendynamiek plaatsvindt op informele locaties, in bestaand stedelijk gebied.’

Wat moet er gebeuren met bestaande bedrijven in de stad?
‘Aan bedrijven die door verstedelijking in de verdrukking komen, moet een alternatief worden geboden op alternatieve locaties die beter passen bij activiteiten die zich slecht verhouden tot verstedelijking en waarvoor niet direct behoefte is aan een functiemix. Het is zaak dat je als gemeente met dit type bedrijven tot een goed vergelijk komt, voordat je tot herontwikkeling wil overgaan. Alleen dán creëer je win-wins. Ons NL Unlimited team biedt graag de helpende hand. Met NL Unlimited willen wij een grote groep huurders, scale-ups en gevestigde bedrijven bedienen én verbinden.’

Ook interessant: 'Vastgoedbeleggers voorzien nog snellere groei Nederlandse portefeuilles'