Door: Team Stadszaken.nl

11 september 2019


Foto: Bic (Wikimedia Commons)

Welke oplossing kiest u?

Oud vastgoed, nieuw gebruik: 3 antwoorden op de retailapocalyps


Wonen, werken of het toch weer proberen met retailconcepten? Het vertrek van Hudson’s Bay uit Nederland, eind dit jaar, is een nieuw hoofdstuk in de warenhuismalaise waar de Nederlandse winkelcentra oplossingen voor moeten vinden. Is er een nieuwe invulling voor dit winkelvastgoed denkbaar of blijft het trekken aan een dood paard? Stadszaken zet alvast drie denkrichtingen op een rij.


'Het falen van Hudson’s Bay betekent het definitieve einde van het traditionele warenhuis in Nederland', schrijft ABN AMRO op haar nieuwsplatform Headlines & Insights. In internationale literatuur wordt gesproken over een heuse retailapocalyps die voor de deur staat en feitelijk al stilletjes aan de gang is. Winkelbedrijven als Zeeman sluiten vele filialen, zonder er ruchtbaarheid aan te geven. De hamvraag voor een stedelijke professional is wat er idealiter met het vrijkomende vastgoed gebeuren moet, om een waardevolle bijdrage te blijven leveren aan het stedelijke landschap. 

'Herinvulling met retail lijkt gelet op de huidige situatie op de winkelmarkt met de huidige leegstandscijfers een bijna onmogelijke opgave. Toch hoeft dat niet het geval te zijn', zegt Pieter van der Heijde, directeur Bureau Stedelijke Planning. 'Uit een Locatus-analyse naar de herinvulling van de 66 voormalige V&D-panden blijkt dat een groot deel van de panden die destijds vrij kwamen een andere invulling heeft gekregen.' 

[tekst gaat onder beeld verder]

De CHQ Shopping Mall in Dublin in een voormalig pakhuis Custom House Quay, biedt onderdak aan een 'spekkoek aan functies' waaronder het Immigration Museum, maar ook horeca, retail en startup hub Dogpatch Labs (zie onder).

Van der Heijde vervolgt: 'De helft van de vrijgekomen winkelmeters kreeg weer een retailfunctie, waarvan 60% voor rekening van Hudson's Bay. Vaak was het ook een andere functie, zoals wonen (bijvoorbeeld in Amsterdam, Apeldoorn, Delft, Den Helder). In veel gevallen ging het dan om de bovenverdiepingen waar transformatie naar wonen plaatsvond. De plint hield een publieksfunctie.'

Voor de vijftien Hudson's Bay-panden die vrij gaan komen zal herinvulling met retail een stuk lastiger zijn, stelt Van der Heijde. 'Natuurlijk, de centra waar Hudson’s Bay gevestigd is, zijn een stuk krachtiger dan het gros van de 66 V&D-vestigingen. Maar het gaat ook om grotere panden, te groot voor sleutelretailers als H&M en Zara, die bovendien de laatste jaren een forse pas op de plaats hebben gemaakt in hun expansie.' ABN AMRO sluit een transformatie naar nieuwe retailfuncties echter niet uit. Opvallend is de oplossing van JLL: van winkelen naar flexwerken.

ABN AMRO: Van retail naar retail - een ‘spekkoek van functies’

ABN AMRO maakte een analyse van het vertrek uit Nederland van warenhuisketen Hudson’s Bay. Volgens de bank markeert het falen van deze winkels het definitieve einde van de traditionele warenhuizen in Nederland. Consumenten zitten niet meer te wachten op het gemak van een winkelformule waar alles onder één dak te vinden is. De kans dat er een nieuwe warenhuisformule opstaat is daarom nihil. Maar wat moet er dan gebeuren met de panden waarvoor het concern langjarige huurcontracten heeft afgesloten?

[tekst gaat onder beeld verder]

De CHQ Shopping Mall biedt onderdak aan een van Ierlands grootste startup hub Dogpatch Labs. Samen met onder meer Unilever initieerde Dogpatch een Retail Innovation Lab: https://www.youtube.com/watch?v=ticzQ9Z5wCo&feature=youtu.be

De betaalde leegstand kan volgens ABN AMRO op verschillende manieren worden opgelost. Het meest voor de hand ligt een ‘spekkoek van functies’, stelt de bank. Een supermarkt op de begane grond en op de verdiepingen daarboven andere functies: retail, fitness, kantoren en leisureconcepten. Waar mogelijk zouden shop-in-shop aanbieders en bijvoorbeeld foodhallen een plek kunnen krijgen. Volgens de bank kunnen op de bovenste verdiepingen ook woningen voor bijvoorbeeld studenten of senioren worden toegevoegd. ABN ziet daarnaast voor grotere locaties mogelijkheden om winkels te clusteren rond een bepaald thema en een bepaalde beleving. In de analyse wijzen de economen van ABN AMRO op de panden De Markies in Den Haag en Cool63 in Rotterdam, waar na het vertrek van respectievelijk Marks & Spencer en Saturn nieuwe invulling aan werd gegeven.

Het is een idee dat vraagt om wendbaarheid van het vastgoed. Deze ‘building agility’ wordt volgens ABN AMRO steeds belangrijker. ‘Tijden veranderen, en de functie van een groot gebouw in de binnenstad moet kunnen meeveranderen’, concludeert de bank.

JLL: Van retail naar werken - flexwerken in het warenhuis

Vastgoedadviseur JLL ziet kansen om een werkfunctie toe te voegen in voormalig winkelvastgoed. In een opinieartikel op Stadszaken wees Yanti Rabelink, Flex Lead bij JLL Nederland, eerder op ontwikkelingen in de Verenigde Staten. Vooral flexoperators zijn daar in het gat gesprongen dat faillissementen van bijvoorbeeld Toys “R” Us en Bon-Ton hebben achtergelaten. Uit cijfers van JLL blijkt dat het aanbod van flexkantoren in voormalig Amerikaans retailvastgoed met 25 procent per jaar blijft groeien, tot 315.000 vierkante meter in 2023.

In Nederland groeide de flexwerkruimte de afgelopen 5 jaar met 265 procent tot bijna 1,2 miljoen vierkante meter en heeft tot op heden voornamelijk betrekking op flexwerkruimte in conventionele kantoorruimte. In 2018 huurden aanbieders van flexibele kantoorruimte circa 200.000 vierkante meter. In 2017 was dat 150.000 vierkante meter.

[teskt gaat onder beeld verder]

Het retail innovation lab heeft een eigen 'testtore' in life winkelomgeving in de CHQ-shopping Mall: https://youtu.be/WMqZDx5xXB8

Inmiddels richten flexaanbieders ook hier hun pijlen ook op retailvastgoed, stelt Rabelink. Door een tekort aan hoogwaardig en betaalbaar kantorenvastgoed zullen zij out of the box moeten denken en ook segmenten buiten de traditionele kantorenmarkt aanboren. In Nederland staat werken in binnenstedelijke winkelcentra nog in de kinderschoenen. Toch lijkt een mix van werken en leisure ook in Nederland een oplossing. Het mes snijdt hier aan twee kanten: voor gemeenten en verhuurders is werken in de binnenstad een middel dat kan helpen om de bezetting in binnenstedelijke winkelcentra te verbeteren. Zeker wanneer het lukt om het retail- en horeca-aanbod meer af te stemmen op de doelgroepen die in de gebieden aan het werk gaan. Tegelijkertijd wil jong talent graag aan de slag gaan op plekken waar het bruist en leeft.

BSP: Van retail naar wonen - Honderden Hudson's Bay in suburbia

De nu actuele problematiek van de vrijkomende panden van Hudson’s Bay staat niet op zichzelf. Overtollige winkelmeters komen ook elders vrij, zowel in de grote binnensteden als in de kleinere centrumgebieden en in de wijk- en stadsdeelcentra. Met minder pers, maar zeker niet met minder impact. 'Nederland telt feitelijk honderden 'Hudson's Bay' in suburbia. Wat is het perspectief van deze vrijkomende meters als dat geen retail meer is?

Een eenduidig antwoord op die vraag doet geen recht aan de complexiteit van het vraagstuk, stelt Bureau Stedelijke Planning (BSP). Afhankelijk van de lokale context leent veel vrijkomend winkelvastgoed zich in de praktijk voor transformatie naar andere stedelijke functies. Soms zijn dat leisurefuncties, variërend van kleinschalige horeca tot een megabioscoop. Soms zijn dat maatschappelijke functies, van een huisartsenpost tot een cultureel centrum. Soms in het ook de werkfunctie, van flexwerkconcepten tot ambachtelijke bedrijvigheid. Maar bij voorkeur is het de combinatie van die functies. Alleen op die manier kan van een monofunctioneel winkelgebied een echt centrumgebied gemaakt worden, zeker in de suburbane delen van Nederland.

[tekst gaat onder beeld verder]

Beeld: Winkelcentrum De Hoven Delft. Bron: Bureau Stedelijke Planning

Versterking van de woonfunctie vervult in die noodzakelijke omvorming een belangrijke rol. Het mes snijdt volgens BSP aan twee kanten: het levert een belangrijke bijdrage aan de grote behoefte aan stedelijke woonmilieus en het vergroot het draagvlak voor de commerciële functies. Onderzoek door Bureau Stedelijke Planning (Hart van Suburbia; wonen in wijk en stadsdeelcentra) leert dat woningbouw in alleen al de wijk- en stadsdeelcentra tot 25.000 woningen kan opleveren en daarmee een substantiële bijdrage kan leveren aan de binnenstedelijke woningbehoefte. Deze woningen kunnen gerealiseerd worden door herontwikkeling van verouderde winkelcentra.

Bestaande winkelcentra in stadsdelen – vaak als laagbouw gerealiseerd – zijn veelal aan het einde van hun levenscyclus; vernieuwing is noodzakelijk. Gezien het centrumstedelijke karakter van deze gebieden is het mogelijk om hier woningen in hoge dichtheid te bouwen. Dit komt ten goede aan de levendigheid. Ook zorgt een concentratie van woningen in en rond stadsdeelcentra voor een toename van de bestedingen in de hier gesitueerde winkels en horecavoorzieningen. Dit reduceert de leegstand en kan voorkomen dat deze gebieden verder afglijden.

Met een woningdichtheid van 100 tot 150 woningen per hectare kunnen er, vanuit het principe ‘wonen boven winkels’ zo’n 6.000 tot 9.500 woningen in stadsdeelcentra gerealiseerd worden in de vorm van (middel) hoogbouw. Naast de stadsdeelcentra kunnen ook de grotere wijkcentra in aanmerking komen voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Ook hier kunnen op basis van een soortgelijke berekening 10.000 tot 15.000 extra woningen gerealiseerd worden. Tezamen met de stadsdeelcentra is dit een aantal van zo’n 15.000 tot 25.000 woningen. Het gemiddelde aantal woningen per stadsdeelcentrum is met ongeveer 800 woningen beperkt (Bureau Stedelijke Planning, 2017). Het toevoegen van nieuwe woningen draagt bij aan de woningbehoefte en een intensief gebruik van het bestaande bebouwde gebied. Dit is met name van belang omdat de stadsdeelcentra zijn gesitueerd in de (grote) steden waar de woningnood het grootst is. De vernieuwing van vooral de stadsdeelcentra en de grote wijkwinkelcentra in combinatie met woningbouw bevordert bovendien de aantrekkelijkheid en duurzaamheid van deze gebieden als de ‘binnensteden’ van het suburbane gebied.