Door: Jan Jager

28 januari 2019



Onno Zwart: ‘Goed ruimtelijk beleid is een zegen is voor een gebied’

Consistent ruimtelijk beleid Bollenstreek houdt speculant en stad op afstand


Waar verstedelijking agrarische gebieden elders opvreet, houdt de Bollenstreek de stad met succes op afstand. Een stevige planologisch kader biedt de juridische basis. Tegelijk vernieuwt de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) bijna 3.000 hectare teeltgrond. Voor de bekostiging verkoopt GOM – eenmalig – 600 bouwtitels, in ruil voor een bijdrage aan het herstructureringsfonds. ‘Goed ruimtelijk beleid is een zegen voor een gebied’.


Ooit was het idee dat de stevige zandgrond een mooi fundament zou vormen voor een nieuwe woonstad (‘Bollenstad’). Maar de Bollenstrekers hebben die plannen voor grootschalige woningbouw vakkundig afgewend. ‘Wij kiezen er nadrukkelijk voor de Bollenstreek de Bollenstreek te laten blijven. Daarvoor moeten we de verstedelijking tegenhouden en tegelijk het gebied moderniseren’, zegt Onno Zwart, directeur van de GOM.

Ruimtelijke druk neemt toe

De bollenteelt in de streek kent een historie van 400 jaar en is wereldvermaard. Een traditie die voorgezet moet worden, vinden ondernemers en bestuurders in de vijf bollengemeenten Hillegom, Lisse, Katwijk, Noordwijk en Teylingen. Maar de fijnmazige kavel- en bedrijfsstructuren in de Bollenstreek die zich door de eeuwen heen gevormd hebben, verhouden zich slecht tot mechanisering en schaalvergroting van het teeltbedrijf.

De expansie van de bollenteelt in de periode na de Tweede Wereldoorlog vond voornamelijk buiten de Bollensteek plaats. Zwart: ‘Nieuwe clusters ontwikkelden zich in Noord-Holland en in de Flevopolder, waar volop ruimte was voor moderne bedrijfsvoering’. De ruimtelijke druk op het gebied neemt ook al decennia toe, waardoor overheden en bedrijfsleven voor het dilemma gesteld werden of er in de Bollenstreek nog wel ruimte is voor bollenteelt en zo ja, op wat voor manier. Zwart: ‘Politiek en bedrijfsleven kwamen voor de vraag te staan of de beschikbare ruimte niet beter kon worden benut’.

Pact van Teylingen

De eerste aanzetten voor de bouw van Bollenstad komen uit de Vierde Nota Extra (1990). Ook in de Ontwerp Planologische Kernbeslissing uit de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening (2001, nota is nooit verschenen) werd er nog van uitgegaan dat dit gebied benut moest worden voor de opvang van de regionale verstedelijkingsdruk. In de periode 1990-2004 is er een reeks van studies verschenen om de plannen voor de bouw van de Bollenstad meer inhoud te geven.

In 1996 sloten gemeenten, andere overheidsorganen en tal van maatschappelijke organisaties het ‘Pact van Teylingen’ (1996) waarin ze een aantal afspraken maakten over de gewenste toekomstige ontwikkeling in de Duin- en Bollenstreek. Het uitgangspunt voor het Pact was dat het kenmerkende landschap van de streek behouden moest blijven. Daarbij hoorde een vitaal bollencomplex. De neerwaartse spiraal waarin de bollenteelt terecht dreigde te komen, moest worden omgebogen naar een toekomstbiedend perspectief. In 2009 stelden de bollengemeenten, onder begeleiding van Twynstra Gudde, een intergemeentelijke structuurvisie vast die de planologische basis vormt voor de modernisering van het gebied, met de provinciale Verordening ruimte als juridische stok achter de deur. Beide documenten vormen de basis onder de uitvoeringsstrategie om te komen tot een vitaal bollencomplex.

Verrommeling opruimen

‘De structuurvisie bevat heel duidelijke spelregels over wat wel en niet in het buitengebied mag. De essentie van het document is dat er in het buitengebied geen verdere verstedelijking mag plaatsvinden en de teeltbestemming wordt beschermd’, legt Zwart uit. Een van die spelregels is dat er per saldo geen meter van het teeltareaal mag verdwijnen. Feitelijk betekent dit dat wanneer er een fietspad door het gebied wordt getrokken, de oppervlakte die hiermee verloren gaat er op een andere plek bij komt zodat het de totale hoeveelheid teeltareaal blijft gehandhaafd.

‘Een tweede afspraak die in de visie ligt besloten is dat de verrommeling die in de loop van de tijd is ontstaan, wordt aangepakt en weer het open (teelt)landschap ontstaat dat de Bollenstreek ooit was. Dit betekent dat oude bedrijfsgebouwen die staan te verpauperen en/of niet meer nodig zijn vanwege schaalvergroting, moeten worden opgeruimd.’ Een derde afspraak die gemeenten in de structuurvisie verankerden gaat over de vestiging van nieuwe bedrijven. ‘Daar wordt in het zogenaamde herstructureringsgebied ruimte voor gereserveerd met slechts één voorwaarde: er is enkel plaats voor bedrijven die in het kader van de herstructurering verplaatst moeten worden’.

Door rommel op te ruimen komen nieuwe bouwvlakken vrij die weer gebruikt kunnen worden als teeltgrond. Zo creëert de herstructurering volgens Zwart haar eigen inverdieneffect: een klassieke win win. Bron: gomdb.nl

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij

Zwart noemt de structuurvisie ‘uniek’, omdat ze concrete afspraken bevat en aan geen duidelijkheid te wensen over laat. ‘Het is gedetailleerd uitgewerkte structuurvisie waarmee een hele stevige beleidsbasis is gelegd. Bijna als in beton gegoten.’

Ofschoon het beleid functioneert en tot op de dag van vandaag staat, gaat de herstructurering niet vanzelf. ‘Men kwam erachter dat spelregels alleen niet voldoende zijn en het proces ook actief gestimuleerd moet worden. Dat was het moment dat gemeenten samen het initiatief namen tot de oprichting van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM): een BV op afstand van de politiek, met een mandaat en vrije speelruimte om in het buitengebied een eigen opdracht uit te voeren’.

Juist die spelregels uit de intergemeentelijke structuurvisie stelt directeur Zwart in staat gestelde ambities versneld tot uitvoering te brengen: de herontwikkeling van opvanglocaties, het opruimen van rommel en het handhaven van het teeltareaal middels een compensatieregeling.

Niet vanzelf

Zwart noemt de structuurvisie ‘uniek’, omdat ze concrete afspraken bevat en aan geen duidelijkheid te wensen over laat. ‘Het is een gedetailleerd uitgewerkte structuurvisie waarmee een hele stevige basis is gelegd voor de uitvoering. Bijna als in beton gegoten.’ Ofschoon het beleid functioneert en tot op de dag van vandaag staat, gaat de herstructurering niet vanzelf. ‘Men heeft zich ten tijde van de vaststelling van de intergemeentelijk structuurvisie gerealiseerd  dat spelregels alleen niet voldoende zijn en het proces ook actief gestimuleerd moet worden’.

Gelijktijdig met de vaststelling van de intergemeentelijk structuurvisie hebben de gemeenten samen het initiatief genomen tot de oprichting van  Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM): een BV op afstand van de politiek en met een mandaat  om in het buitengebied uitvoering te geven aan de herstructureringsopdracht. Ook het oprichten, inrichten en het eerste jaar van het management zijn door Twynstra Gudde verzorgd.

Juist de spelregels uit de intergemeentelijke structuurvisie stellen directeur Zwart in staat de gestelde ambities tot uitvoering te brengen: de herontwikkeling van opvanglocaties, het opruimen van rommel en het handhaven van het teeltareaal middels een compensatieregeling.

100 tot 150 miljoen nodig

Door rommel op te ruimen komen percelen vrij die weer bruikbaar zijn als teeltgrond. Zo creëert de herstructurering volgens Zwart haar eigen inverdieneffect: een klassieke win-win. Maar dit is niet voldoende om geheel uit de kosten te komen. ‘Omde hele herstructurering ook financieel uit te kunnen voeren hebben we 100 tot 150 miljoen euro nodig. Die middelen moeten uit het gebied zelf komen’.

‘Daarom hebben we in de structuurvisie vastgelegd dat als uitzondering op de regel eenmalig zeshonderd vrijstaande huizen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied: de zogeheten Greenport-woningen. Dit zijn losstaande huizen die geclusterd op een aantal locaties in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden. Om een Greenportwoning te kunnen realiseren moet men een bouwtitel kopen van GOM.  De minimale koopprijs van 165.000 euro (per woning, red.) komt ten gunste van het herstructureringsfonds, dat wij in beheer hebben’.

Op 1 januari 2011 is GOM officieel van start gegaan. De verwachting is dat ongeveer 20 jaar nodig is voor de taakstelling om bijna 3.000 hectare teeltareaal te herstructureren. Zwart: ‘We zijn nog niet op de helft en hebben helaas in de tussentijd een economische en financiële crisis gehad, maar de machine draait wel.’

Voor de bekostiging van de herstructerering geeft de GOM - eenmalig - bouwtitels uit. Bom: gomdb.nl

Commitment

Er zitten inmiddels 200 bouwtitels in de beleidspijplijn. Voor die ander 400 bouwtitels wordt in overleg met grondeigenaren en gemeenten naar geschikte locaties gezocht. De bouwtitels gaan zeker niet makkelijk van de hand. ‘De afdracht die gedaan moet worden is met omgerekend 275 euro per vierkante meter woonbestemming fors. Maar om onze herstructureringsambitie te verwezenlijken, zijn we gewoon afhankelijk van woningbouw. Je moet het geld eerst verdienen voor je het kunt uitgeven’.

Daarnaast moeten er een hoop planologische procedures worden doorlopen, wat tijd vergt. De gemeenten blijven het planologisch bevoegd gezag en gaan over waar in het buitengebied wel of niet gebouwd mag worden. Zwart: ‘Wij bewaken een strikte balans tussen kosten en baten. De GOM mag geen winst maken. Maar als het met de verkoop van bouwtitels langzamer gaat dan gehoopt, heeft dit ook consequenties voor het tempo van de herstructurering.’

Exit speculanten

Aan de spelregels van de intergemeentelijke structuurvisie wordt niet getornd, ondanks dat de marktomstandigheden veranderen. ‘Doe geen concessies, dat schept alleen maar ruis en onrust’, zegt Zwart. Het is juist duidelijkheid waar Zwart en de bollentelers als belanghebbenden aan hechten.

Die duidelijkheid werpt ook op een ander vlak haar vruchten af. ‘In de tijd dat verstedelijking nog niet was afgewend, kochten grondspeculanten lukraak gronden op met een prijsopdrijvend effect als resultaat. Door het standvastige beleid hebben de grondspeculanten – nadat zij de realiteit onder ogen zagen – afgeboekt en zich teruggetrokken uit het gebied, met als positief gevolg dat de grondprijzen zijn genormaliseerd en weer passend zijn bij de primaire functie: de bollenteelt. Goed ruimtelijk beleid met een bijpassende uitvoeringsstrategie is een zegen voor een gebied.’