Door: Erik Verheggen

08 april 2020


Foto: Imoss

De nieuwe grote woningbouwlocaties: Wagenwerkplaats, Amersfoort

‘Bij binnenstedelijk ontwikkelen hoort een hoger doel’


De complexiteit van binnenstedelijke opgaven is groot. Vanwege de doorgaans forse voorinvesteringen die nodig zijn voor de eerste spade in de grond gaat, maar vooral vanwege de rimpeling die een ontwikkeling kan veroorzaken in bestaand stedelijk gebied. Dat geldt zeker voor de Wagenwerkplaats in Amersfoort. Daarom hanteert de gemeente geen traditioneel masterplan; het is een middel om belangen te overbruggen.


Dit is een verkorte versie van het artikel in ROm 4, april 2020. ROm is gratis voor ambtenaren in het domein voor de fysieke leefomgeving

De Wagenwerkplaats ligt pal naast het station Amersfoort, ingeklemd tussen de oude wijk Soesterkwartier en het spoorwegenemplacement. Ruim honderd jaar was het een plek waar goederenwagons werden gebouwd en onderhouden. Eigenaar NS is van oudsher grondeigenaar van het gebied, dat door NS Stations wordt geëxploiteerd. Toen de Wagenwerkplaats in 2000 de deuren sloot en daarmee zijn spoorse functie grotendeels kwijtraakte, ontstond al snel een broedplaats voor de creatieve industrie. Het was daarna jarenlang ingericht als ‘pauzelandschap’. Pas nadat het terrein in 2007 werd aangewezen als rijksmonument en de milieuvergunning werd aangepast om woningbouw toe te laten, ontstond het idee om te onderzoeken of de grote braakliggende stukken grond van het gunstig gelegen gebied konden worden gebruikt om een deel van de woningbouwopgave in Amersfoort in te vullen. Inmiddels is de Wagenwerkplaats onderdeel van de ontwikkeling Tussen Eem en Spoor, met in totaal ongeveer 3.000 geplande woningen.

Masterplan

Het doel is om een levendig en gemengd gebied te maken, midden in de stad, waar zowel gerecreëerd, gewoond als gewerkt wordt, met behoud van de bestaande functies en het industrieel erfgoed. Het in de zomer van 2019 vastgestelde Masterplan Wagenwerkplaats geeft de integrale, ruimtelijke, kaders om vorm te geven aan deze complexiteit. Het is opgesteld in opdracht van de NS door IMOSS bureau voor stedebouw en H+N+S Landschapsarchitecten, en biedt de ruimte om de Wagenwerkplaats de komende jaren te transformeren naar een centrum-stedelijk gebied met ruimte voor klimaatadaptatie, hoogwaardige openbare ruimte en veel groen. Daarnaast biedt het gebied ruimte voor meer dan 650 woningen met verschillende bouwhoogtes, variërend van sociale huur en kleine appartementen tot grotere gezinswoningen.

‘Voor NS is het belangrijk dat het gebied zo goed mogelijk wordt teruggegeven aan de stad’, zegt Jasper van Emstede, ontwikkelmanager bij NS Stations. ‘Daar hoort ook bij dat het erfgoed en de spoorse geschiedenis behouden blijven voor de stad. We hebben daarom intensief samengewerkt met de gemeente om tot een win-winsituatie te komen. De gemeente wil winst op onder meer sociale huur, middenhuur, duurzaamheid en verdichting. NS vindt het belangrijk dat het stationsgebied goed functioneert en ziet kansen om het openbaar vervoer te bevorderen door slimme mobiliteitsoplossingen. Dit zijn allemaal communicerende vaten. In het masterplan komen die samen. De selectie van marktpartijen zal uiteindelijk plaatsvinden op die criteria.’

‘Het opzoeken van contrasten hoort bij de binnenstedelijke opgave’

Het masterplan is nadrukkelijk niet een definitief ontwerp voor de bebouwde plots. Het is het kader waar ontwikkelaars en architecten straks invulling aan kunnen geven. Het raamwerk voorziet in een geclusterde indeling voor het gebied, waarin groene scheggen het monumentale hart op een ‘voetstuk’ plaatsen en de diverse gebieden van elkaar scheiden. Daarnaast bieden deze Scheggen openheid richting het spoor en de treinen. ‘Het opzoeken van contrasten hoort bij de binnenstedelijke opgave’, zegt Serge Vonk, eigenaar van IMOSS. ‘Er zijn verschillende woonmilieus en woningtypen nodig om specifieke doelgroepen beter aan bod te laten komen. De bebouwde stukken kennen een hoge dichtheid, waardoor er ruimte is voor groen en openbare ruimte. Daarnaast is er het contrast met de bestaande woonwijk waar de Wagenwerkplaats aan grenst.

De Wagenwerkplaats kenmerkt zich net als andere spoorzones door veiligheids- en milieuvraagstukken. Zo worden op het naastgelegen spoorwegemplacement goederentreinen met gevaarlijke stoffen gerangeerd. Ook bodemvervuiling, geluidshinder en niet-gesprongen explosieven in het gebied maken het een technisch ingewikkelde puzzel, waar creatieve oplossingen voor nodig waren.

Wederzijds profijt

De Gemeente Amersfoort heeft de ambitie om per jaar duizend woningen bij te bouwen in de stad. ‘Met de vaststelling van het Masterplan Wagenwerkplaats kunnen we daar een flinke bijdrage aan leveren’, aldus gemeentelijk projectmanager Waldo Ramsoender. Hij wijst op de ‘spinoff’ voor winkels in het Soesterkwartier. ‘De komst van zo veel nieuwe woningen betekent veel nieuwe klanten. Daarnaast moeten we op zoek gaan naar andere initiatieven en kansen die goed zijn voor de Wagenwerkplaats én het Soesterkwartier, zodat er een soort van wederzijds profijt ontstaat. Het moet geen losstaand gebied worden. Daarom is het essentieel dat we de omwonenden op een goede manier betrekken.’

‘En dat is precies is de crux van stedelijke herstructurering’, stelt Vonk. Het Masterplan Wagenwerkplaats moest daarom niet alleen de kaders stellen voor de uiteindelijke ontwikkeling, maar ook dienen als middel om partijen en stakeholders bij elkaar te brengen. De opstellers van het masterplan hebben daarom een intensief participatietraject ingericht. ‘Inmiddels hebben we geleerd dat dit een traject is van de lange adem’, zegt Vonk. ‘In complexe trajecten als deze is het cruciaal om een heldere visie te hebben. Die visie moet je al heel vroeg formuleren: wat moet de identiteit van het gebied zijn? Welke functies en sfeer horen daarbij? Idealiter werk je lange tijd met een vaste groep mensen vanuit de verschillende belanghebbenden. Een team dat zich kan committeren aan de visie voor het gebied en die omarmt en uitdraagt.’

Businesscase

Dat commitment is ook voor de businesscase belangrijk, zegt Van Emstede van NS. ‘Gedurende zo’n lange periode kunnen de omstandigheden veranderen. Een visie kan bijvoorbeeld worden ingehaald door nieuw gemeentelijk beleid. Daarom is het zo belangrijk dat partijen een gezamenlijke stip op de horizon zetten en daarnaartoe blijven werken. Anders staat een plan bij elke wisseling opnieuw op losse schroeven.’

‘Politici schieten vaak in de stress als het gaat om boze mensen en schreeuwers’

Binnen het participatietraject zijn er twee hoofdsporen die parallel lopen. Enerzijds is er het maatschappelijke krachtenveld, waarin communicatie een grote rol speelt om alle kikkers in de kruiwagen te houden. Anderzijds is er het technisch-inhoudelijke traject, dat betrekking heeft op de uitwerking van het ontwerp en het omgaan met risico’s. ‘Die trajecten moet je met elkaar durven laten communiceren’, zegt Vonk. ‘Daarvoor hebben we momenten ingericht, zoals bewonersbijeenkomsten, maar ook het gezamenlijk presenteren van de visie of de vaststelling van het masterplan.’