Door: Jop Fackeldey

21 oktober 2019


Foto: JoachimKohlerBremen

Over steden

De Tesla van de woningbouw


Binnenstedelijke woningbouw is als een Tesla. Eigenlijk is iedereen voor, wil er graag in rijden. We zien de voordelen van bouwen in de bestaande stad: behoud van landschap, efficiënter gebruik van de bestaande voorzieningen en infrastructuur en nieuwe functies voor verouderde (bedrijven)terreinen. Maar net als bij de Tesla: het is niet te betalen.


Eén groot verschil: de Tesla wordt op termijn waarschijnlijk winstgevend. Dat gaat ons met de binnenstedelijke woningbouw niet lukken. Gelukkig heeft het Rijk voor de woningbouw geld in het vooruitzicht gesteld. We moeten nu goed nadenken hoe we dat gaan inzetten.

Jop Fackeldey is voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie, een samenwerking tussen Rijk, provincies, gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en investeerders. Hij schrijft in vakblad ROm een maandelijkse column over de urgentie, knelpunten en oplossingen, over goede en minder goede voorbeelden. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

Het klinkt tegenstrijdig: je bouwt en creëert waarde, maar het lukt niet om dat winstgevend te doen. Ja, op onderdelen enigszins. Het slopen van een verouderd en afgeschreven bedrijfspand en het terugbouwen van een woning komen dan vaak wel uit. Lastiger wordt het als je een geheel gebied wilt transformeren, zoals een bedrijventerrein. Daar moet behoorlijk wat aan de openbare ruimte gebeuren als je hier wilt wonen. En je moet er kunnen komen; een woonwijk trekt meer verkeersbewegingen dan een bedrijventerrein. Dan kun je wel met het kostenverhaal aankloppen om die infrastructurele kosten te verhalen bij de projectontwikkelaar, maar daarmee maak je de ontwikkeling nóg onbetaalbaarder.

Oorzaken van de rendabele toppen

Binnen het programma Stedelijke Transformatie hebben we de onrendabele toppen bij binnenstedelijke gebiedstransformaties onderzocht. Wat blijkt? Bij een gebied met zo’n 2500 woningen gaat deze onrendabele top al snel om een bedrag van 35 miljoen euro. De oorzaken van onrendabele toppen verschillen per gebied, maar globaal ligt het probleem op drie niveaus:

Soms hebben deze kosten direct te maken met een ontwikkeling, soms zijn ze niet direct aan een gebied toe te rekenen. Denk aan een fietspad dat de nieuwe wijk met de bestaande stad verbindt, maar dat ook bewoners uit de stad aanmoedigt naar het naastgelegen natuurgebied te gaan.

Wat helpt, is per gebied analyseren waar precies de kosten zitten. Dat lukt vaak verbazingwekkend goed. Heeft een projectontwikkelaar de gronden te duur gekocht en moet hij dus meer bijdragen? Of liggen de plankosten te hoog en kun je daar als gemeente iets aan doen? Gaat het om ontsluitende wegen buiten de stad waarin provincie of Rijk iets kunnen betekenen? Een neutrale analyse helpt het gesprek over de tekorten. Graag denken we vanuit het programma Stedelijke Transformatie mee hoe we een heldere analyse kunnen maken om de middelen zo effectief en eerlijk mogelijk in te zetten. Zodat we de productie even snel kunnen opschroeven als Tesla in de afgelopen periode heeft gedaan.

Meer columns van Jop Fackeldey lees je hier.